内蒙古包头某写字楼营销推广方案.docxVIP

包头**广场写字楼

写字楼营销推广方案

一、前言

目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。

因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。

二、销售目标：

1、完成写字楼2#A座-B座的余量销售

2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。

三、项目价值分析及提炼

1、项目价值分析

项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务CBD;

项目所属区域整体形象较差,整体商务气氛不够浓厚,决定了其售价及租金将比传统CBD如钢铁大街、稀土高新区等地区要低；

项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚；

周边公园绿地环境的品牌价值。

2、项目价值提炼

高层次

高品质

高性价比

高回报率

高成长空间

四、客户群定位：

从对写字楼客源的分析来看：

1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工

具，炒作项目，增强买家信心。

2、本项目所处区域形象较差，项目初期知名度不高，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向；

3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值；

目标客户定位：

1、核心客户：集团客户（增加项目知名度和美誉度）

2、辅组客户：散户、投资客户（实现目标价值）

3、争取客户：中小基金（作为营销手段）

（一）核心客户——集团客户

所占比例：约25%

企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业需求特征：

1、注重物业产品内在品质

2、处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全

3、提供良好的商务服务

4、品牌物业管理

5、大面积的办公空间

6、追求物业形象和售价之间的均好性需求面积：800～1500平方米

总价范围：400～750万

（二）辅助客户——自用散户

所占比例：约50%

企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业

多为目前入驻于钢铁大街、稀土高薪区沿线的办公物业，需要升级办公空间的型企业，他们主要服务于CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。

需求特征：

1、注重物业外在形象

2、处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全

3、较高的实用率

4、现代办公配套

5、多在项目处于准现房后购买需求面积：150～300平方米

总价范围：75～150万

（三）辅助客户——投资客户

所占比例：约25%

客户来源：呼、包、鄂三市及北京、山西等周边临近城市需求特征：

1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性

2、有较高的、稳定投资回报率

3、良好的经营管理

4、注重开发商品牌和信誉

5、一般会在期房阶段购买需求面积：100～300平方米

总价范围：50～150万

（四）争取客户——中小基金

本项目影响投资基金投资不利因素

1、区域整体形象差，未来发展具有很大的不确定性。

2、未来经营不明确，客源类型和管理方式不明确。

另一方面,投资基金对本项目来说同样具有一些不利因素：

1、投资决策期长，判断因素较多，会错失市场机会。

2、报价低、影响项目收益。

因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。

五、吸纳目标客户的通路

1、核心客户——集团客户

主要通过：圈层关系渠道获得寻客方向：

1）通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员

2）建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络；

3）在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售；

2、辅助客户——自用散户

主要通过：媒体广告及行销而来寻客方向：

1）通过网络推广，组建团购信息，收集客户

2）通过市面广告吸引客户来现场

3）通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发

4）通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源

5）通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源

3、辅助客户——投资客户

主要通过：圈层媒体广告及行销而来寻客方向：

1）通过网络推广，组建团购信息，收集客户

2）通过市面广告吸引客户来现场

3）通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发

4）通过公关组的