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房屋租赁纠纷案例
房屋租赁纠纷案例主要有以下情形:1.租期及押金纠纷2.
房屋水、电、煤费用纠纷3.房屋设备的使用及赔偿纠纷4.
租赁备案纠纷对于房屋租赁合同,有些城市要求向所在地房
地产管理部门办理备案手续,有些城市没有这样的要求。
无可否认,实践中经常发生一些房屋租赁纠纷,从而也
就形成了不少案例。要想了解房屋租赁的相关知识,其实从
这些案例当中就能知道不少。接下来,小编为你带来房屋租
赁纠纷案例一份,帮助你了解相关知识。
▲案情简介:史某租赁尹某门脸房一套,合同约定该房
屋用于餐饮店,并约定了租金和付款期限等条款。合同签订
后,承租人史某开始装修,遭到小区多名业主和物业公司的
阻拦,说市政府有明确规定,小区的底商不可以经营餐饮店,
会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保
局告知,市政府确实有规定,说城镇建成区内按规划属于居
民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、
振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。
否则,办不了环评,也领不了营业执照。眼看经营无望,史
某多次找到出租人尹某要求解除合同,返还合同款项,尹某
拒绝。于是史某将尹某告上了法庭。
▲法律解析:本人作为原告承租人史某的代理人参与诉
讼。庭审中,出租人的代理人认为,市政府的规定太隐蔽,
虽然颁布,但长期压在领导的办公桌底下,没有其他人知道,
出租人根本不知道有此规定的存在。另外,如果合同要解除,
承租人也有过错,承租人在租赁房屋前应当对相关的法律风
险进行充分的考虑和咨询,不能在签合同前什么都不管,而
等到出问题了,全把责任推到出租人身上。
对此,作为原告承租人的代理人,我的答复是,首先,
法律法规一经颁布,就推定全体公民都知晓,被告不能以自
己不知道该法规免除自己的责任。其次,关于该合同解除的
原因及产生的责任到底由谁来承担,到底是原告承担或是被
告承担,或是双方按过错分担,不是某个人说了算,而是法
律说了算,《中华人民共和国合同法》第216条规定明确规
定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁
期间保持租赁物符合约定的用途”,
可见,在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途,属于出
租人的义务,而不属于承租人。以上两点代理意见,法庭当
庭予以采纳。
关于合同的解除问题,按照《合同法》第五十二条有下
列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
上述法条第五项规定,只有违反法律和行政法规的合同
才是无效合同。而本案中,涉及到的违反条款既不是法律也
不是国务院的行政法规,而仅仅是河北省政府的文件和廊坊
市政府的文件。很明显,不能依据这两个文件对该合同提出
无效的诉讼请求。于是,我们选择了主动解除。《合同法》
94条第四款规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约
行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。我们认
为出租人的违约行为不能实现合同目的,属于根本违约行
为,据此,原告有权解除合同。接下来,顺利成章,我们找
被告谈,被告不同意。我们就给被告发邮件,考虑到被告会
拒收,我们直接在邮件的封面上注明“解除合同”字样。果
然,被告拒收。可是,拒收说明你还是看到邮件了,只是主
观上不想接收而已,说明邮件到达了,解除合同的通知送到
了,合同解除了。
接下来,又考虑到被告有一项权利,即对解除合同的通
知提出异议的权利。《合同法》第九十六条规定,“当事人
一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解
除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对
方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同
的效力。”根据这项权利,如果被告接受了解除合同的通知
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