税法课件 项目八：土地增值税办税业务.pptVIP

工程八土地增值税办税业务;财政部规划中专教材国家税收;模块一确定纳税人应纳土地增值税;模块二办理土地增值税纳税申报;;土地增值税的征税范围;*;*;房地产产权变化对几种税收的影响;*;*;*;*;是否缴纳土地增值税的判断;;土地增值税的纳税人;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;土地增值税的税率;根本计算法;*;应纳税额＝土地增值额×适用税率－速算扣除数;简易计算法举例;其他收入;财政部规定的其他扣除工程;取得土地使用权所支付的金额;房地产开发本钱;房地产开发费用;*;*;评估价格;税金;加计扣除;*;*;税收优惠;*;*;*;1.广州市某房地产开发公司新建一幢写字楼并出售，取得转让收入8000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金〔教育附加费征收率为3%〕，该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发本钱为2000万元；利息支出为200万元〔能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明〕，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元，其他房地产开发费150万元，请计算应纳土地增值税额？;地价款及开发本钱＝500＋2000＝2500(万元)

房地产开发费用扣除限额

＝(200－10)＋(500＋2000)×5%=315(万元)

应纳营业税＝8000×5%＝400(万元)

应纳城镇维护建设税＝400×7%＝28(万元)

应纳教育附加费＝400×3%＝12(万元)

房地产开发加计的扣除＝(500＋2000)×20%＝500(万元)

扣除工程金额

＝2000＋500＋315＋400＋28＋12＋500＝3755(万元)

?增值额＝8000－3755＝4245(万元)

确定税率：4245÷3755＝113.05%，适用税率为50%，速算扣除率为15%

应纳税额＝4245×50%－3755×15%＝2122.5－563.25

＝1559.25(万元);2.某县城的一家房地产开发公司建造一幢普通标准住宅并出售，取得转让收入670万元，该公司已缴纳了有关税金，公司为建造该工程所支付的地价款为100万元，投入的房地产开发本钱为300万元，发生的房地产开发费用为60万元，由于该公司同时开发其他工程，无法确定转让的普通标准住宅应分摊多少利息，请计算应纳土地增值税额？;地价款及开发本钱＝100＋300＝400(万元)

房地产开发费用扣除限额

＝(100＋300)×10%＝40(万元)

应纳营业税＝670×5%＝33.5(万元)

应纳城镇维护建设税＝33.5×5%＝1.675(万元)

应纳教育附加费＝33.5×3%＝1.005(万元)

房地产开发加计的扣除＝(100＋300)×20%＝80(万元)

扣除工程金额

＝400＋40＋33.5＋1.675＋1.005＋80＝556.18(万元)

增值额＝670－556.18＝113.82(万元)

确定税率：113.82÷556.18＝20.46%，适用税率为30%，速算扣除率为0。

应纳税额＝113.82×30%＝34.146(万元);假设转让收入为660万元：

地价款及开发本钱＝100＋300＝400(万元)

房地产开发费用扣除限额

＝(100＋300)×10%＝40(万元)

应纳营业税＝660×5%＝33(万元)

应纳城镇维护建设税＝33×5%＝1.65(万元)

应纳教育附加费＝33×3%＝0.99(万元)

房地产开发加计的扣除＝(100＋300)×20%＝80(万元)

扣除工程金额

＝400＋40＋33＋1.65＋0.99＋80＝555.64(万元)

增值额＝660－555.64＝104.36(万元)

确定税率：104.36÷555.64＝18.78%，未超过20%，故不用缴税。

可见：转让收入减少10万元，少缴土地增值税额34.146万元。;3.某房地产开发公司，2021年发生以下业务：

〔1〕通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元

〔2〕以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3

〔3〕住宅楼开发本钱3000万元，分摊到住宅楼的银行利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元

〔4〕写字楼开发本钱4000万元，无法提供金融机构贷款证明

〔5〕与住宅楼配套的会所开发本钱480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有

〔6〕9月份全部竣工后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元

请计算应纳土地增