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物业管理公司项目管理办法

一、总则

1.目的

为规范本物业管理公司项目管理工作，确保各物业项目的服务质量，提升客户满意度，实现公司经营管理目标，特制定本办法。

2.适用范围

本办法适用于本物业管理公司承接的所有物业项目，包括但不限于住宅小区、商业写字楼、工业园区等不同类型的项目管理活动。

3.原则

坚持以客户为中心、专业高效、规范化与标准化、持续改进的原则开展项目管理工作。

二、项目承接与启动

1.项目信息收集与评估

市场拓展部门负责收集潜在物业项目信息，包括项目规模、设施设备情况、业主或使用人需求、周边配套等关键要素，并形成项目可行性评估报告。

组织相关专业人员（如工程、财务、客服等）对项目进行实地考察和综合评估，分析项目承接的风险与收益，为公司决策提供依据。

2.项目合同签订

经公司评审通过后，由商务部门负责与委托方（业主委员会、开发商或其他主体）就项目服务内容、服务标准、收费标准、服务期限等条款进行合同谈判，确保合同条款清晰、合理且符合公司利益与相关法律法规要求。

合同签订后，商务部门应及时将合同副本及相关资料移交至项目管理部门。

3.项目启动筹备

项目管理部门接到项目资料后，应在规定时间内组建项目团队，包括项目经理、客服人员、维修人员、保洁人员、安保人员等，并明确各岗位职责。

项目经理负责组织制定项目初步工作计划，涵盖入驻交接、人员培训、物资采购、服务启动等阶段的工作安排，并提交公司审批。

三、项目团队组建与管理

1.人员招聘与配置

根据项目规模、服务内容及服务标准，由人力资源部门协同项目管理部门确定各岗位人员数量及任职要求，通过内部调配或外部招聘的方式，选拔合适人员充实项目团队。

新入职人员应经过必要的岗前培训，包括公司概况、企业文化、规章制度、岗位技能等方面的培训，经考核合格后方可正式上岗。

2.绩效考核与激励

建立完善的项目团队绩效考核体系，以服务质量、客户满意度、费用收缴率、工作任务完成情况等为主要考核指标，定期（月度、季度、年度）对项目团队成员进行考核评估。

根据绩效考核结果，实施相应的激励措施，如绩效奖金发放、晋升、表彰奖励等，对考核不达标人员进行辅导改进或按照公司规定进行相应处理。

3.培训与发展

制定项目团队年度培训计划，根据岗位需求和业务发展情况，开展专业技能培训、服务意识培训、管理能力培训等各类培训活动，不断提升团队整体素质和业务水平。

鼓励项目团队成员自主学习，对于取得与工作相关的专业资质证书或在业务能力提升方面表现突出的人员，给予适当的奖励和支持。

四、项目服务内容与标准

1.客户服务

设立客户服务中心，提供24小时服务热线，及时受理和处理业主或使用人的咨询、投诉、报修等各类需求，确保服务响应及时率达到[具体比例]以上，客户满意度达到[具体比例]以上。

定期开展客户走访、满意度调查等活动，收集客户意见和建议，分析整理后形成报告，并采取有效措施持续改进服务质量。

2.维修与保养

建立健全设施设备台账，对项目内的房屋建筑、给排水系统、供电系统、电梯、消防设施等各类设施设备进行日常巡查、定期维护保养和及时维修，确保设施设备正常运行，设备完好率达到[具体比例]以上。

维修人员应严格按照操作规程和维修保养计划开展工作，记录维修保养情况，对于重大维修和更新改造项目，应按照公司规定的审批流程实施。

3.环境卫生管理

制定详细的清洁工作计划，明确不同区域（如公共区域、楼道、电梯轿厢等）的清洁频次、清洁标准，安排保洁人员定时进行清扫、擦拭、消毒等清洁工作，保持项目环境整洁、卫生，符合相关卫生标准要求。

定期对环境卫生情况进行检查监督，发现问题及时督促整改，并做好相应记录。

4.安全保卫管理

制定安全保卫制度和应急预案，配置足够数量的安保人员，实行24小时值班巡逻制度，对项目出入口、停车场、公共区域等重点部位进行严格管控，做好人员、车辆出入登记，防范各类安全事故和治安事件发生。

安保人员应具备相应的专业技能和应急处理能力，定期开展安全培训和演练，提高应对突发事件的能力。

五、项目运营管理

1.工作计划与执行

项目经理应根据项目年度目标和合同要求，组织编制月度、季度工作计划，明确各阶段工作任务、责任人、时间节点等，并将工作计划分解到各部门和岗位，确保工作有序推进。

定期召开项目工作会议（周会、月会等），汇报工作进展情况，协调解决工作中遇到的问题，对下一阶段工作进行部署安排。

2.成本控制与预算管理

项目管理部门会同财务部门，根据项目服务内容和规模，编制年度项目预算，包括人员费用、物资采购费用、维修保养费用、能耗费用等各项支出预算，并报公司审批。

在项目运营过程中，严格执行预算管理，控制各项成本费用支出，定期对成本费用进行分析和监控，对于超预算情况应及时查找原因并采取相应措施进行调整。

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