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中国商业地产市场开发运营及投融资战略研究报告

2016-2021年

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前言

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等

经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、

别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、

商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。

2015年，中国商业营业用房投资额为14607亿元，同比增长1.82%；销售

面积为9251.94万平方米，同比增长1.95%；销售额为8845.57亿元，同比下

降0.68%。

国家统计局发布的数据显示：2015年，全国办公楼投资额达6210亿元，

同比增长10.1%。全国办公楼销售面积达2912.26万平方米，同比增长16.6%；

销售额达到3760.92亿元，同比增长27.7%。

现阶段，商品住宅市场为居民储蓄-投资最大的转化器，大部分居民储蓄都

投向了商品住宅，导致社会零售品消费能力很低。在“创新驱动，内生增长”

的经济目标下，商品住宅消费占GDP的比将逐渐下降。商业地产为后周期行业，

居民消费能力提高，娱乐休闲和购物需求释放，将带动商业营业用房的发展；

产业结构升级，中小企业发展也会带动办公楼的需求。

而商品住宅市场已经进入整合期，从长期发展阶段来看，商品住宅的高速

发展期即将结束。一直以来，支持商品住宅市场发展的基础有两个镇化、一个

是人口红利。预计2020年中国城镇化率将达到65%左右，农村劳动力转移放缓，

之后城镇化增速下滑；从生育高峰看，虽然人口基数增加，但新生婴儿数大幅

下降，加上老龄化加速，未来地产新增需求不容乐观。商业地产对商品住宅有

显著的替代性，商品住宅发展高峰过后，将迎来商业地产的发展高峰。预计到

2021年，中国商业营业用房销售面积将突破1.25亿平方米，中国商业地产投

资规模可突破2.2万亿元。

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目录

第一篇发展现状篇30

第一章中国商业地产行业相关概述30

第一节商业地产的相关概述30

一、商业地产的定义30

二、商业地产的分类30

三、商业地产的模式31

第二节中国宏观经济环境分析31

一、中国GDP增长情况分析31

二、工业经济发展形势分析32

三、社会固定资产投资分析33

四、全社会消费品零售总额34

五、城乡居民收入增长分析34

六、居民消费价格变化分析35

第三节中国社会环境分析35

一、人口环境分析35

二、中国城镇化率37

第四节商业地产业政策环境分析37

一、房地产土地政策分析37

（一）调整住房公积金存贷款利率37

（二）个人转让两年以上住房免征营业税38

（三）《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》38

（四）《关于优化2015年住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳

健康发展的通知》38

（五）《不动产登记暂行条例》38

（六）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》39

（七）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》39

（八）《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房

金融服务工作的通知》39

二、商业地产主要政策法规39

三、商业地产区域政策分析40

（一）北京商业地产发展政策40

（二）上海商业地产发展政策40

（三）深圳存量商业地产新规41

（四）广州商业地产发展政策41

（五）其他地区商业地产政