近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析.docxVIP

中国指数研究院

中国指数研究院

中国房地产指数系统

电话：010邮箱：gaojing.bj@

近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析2009年11月

一、房地产市场的结构性及其影响

1.1二手房和新房结构变迁

房地产行业是国民经济的支柱行业，在欧美等发达市场经济国家，二手房交易是房地产交易的主体，比例在80%左右。中国房地产市场起步较晚，城市化尚在推进过程中，主要需求来自于城市新增人口的首次置业需求和原有人口的改善性需求，所以在房地产市场化的最初十年，房地产市场呈现出以新建住房和改制住房交易为主、二手房交易为辅的格局。

近年来，随着大量次新房进入二手房市场，以及购买新房改善居住需求后释放出的各种改制住房，二手房交易规模迅速成长并直追新房市场的交易规模。2008年，北上广深等主要城市的二手房成交套数均已超过同期新房成交套数，二手房正扮演越来越重要的角色。2008年四季度以来，在我国应对国际金融危机、拉动经济发展的过程中，房地产行业快速复苏，挑起了提振内需、支持国民经济的重担，更多城市的二手房成交量（成交套数/成交面积）超过同期新房。

1.2房地产市场结构变迁影响的后果

因为新房和二手房的相互可替代性质；新房和二手房近几年来的相对变动，不仅影响住宅市场总容量，还直接影响新房市场和二手房本身供需格局和选择。

⑴房地产总容量的扩充，会加大整个行业市场的规模，增加潜在供给的竞争，进而降低供给方影响市场的能力

中国住宅市场不断发展的过程，也就是新房不断开发的过程，

同时也是新房不断转化为存量房的过程；随着存量房的不断累积，二手房市场的潜在和现实规模也就越来越大。而二手房供给是以散户供给为主要特征，具有个人分散决策的特征，这和新房市场主要由开发商决策的供给特征是不同的。而二手房和新房作为相互可替代的商品面对需求者时，房地产市场供给的集中度会弱化。在新房主导时期，新房市场供给的集中决策会引导二手房分散决策；而新房和二手房规模基本平衡的时期，两个市场将相互影响；在二手房主导住宅市场时期，二手房分散决策将引导新房决策。

⑵二手房和新房供给的结构变动，将使房源供给更加多元化，有利于满足不同需要的购房者的需求

随着城市住宅市场的不断扩展，大中城市的中心地块逐渐被开发，新房供给逐渐向市区外围转移，对于那些对区位和配套要求比较高的购房者，市区内的二手房往往成为首选。

⑶新房价格目前仍主导二手房价格走势

自07年以来，在重点城市，如北京、天津、成都等，住宅市场上出现的主要价格现象有两种，一是高地价的预期效应带动周边二手房价上扬；一是二手房和同区位的新房出现价格倒挂现象，新房价格

本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010

1

更多精彩内容请进入

房行东方

/

近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析

低于二手房。

二、二手房和新房量价结构变动

2．1成交量

总体而言北京、上海、广州、深圳等城市房地产市场起步较早，中心区域房地产开发力度较大。在可供开发土地日趋减少的情况下，新房开发逐渐向外城区或郊区转移，而市区住宅的供给主要依靠二手房，这些城市住宅市场的二手房成交量已超过新房。随着新房不断转化为二手房，二手房主导住宅市场的趋势将越来越明显。

图表12007-2009年10月二手房比重变动比较图

07-09.10二手房比重变动比较图

70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%

上海北京广州深圳天津成都杭州

2007年

2008年

2009年1-10月

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

而在二线城市，如天津、杭州、成都，未来几年内将是新房和二手房齐头并进的格局，主要分为三种情况，一种情况是以天津为代表，由于城市规划变化和新城建设的加快，老城区逐渐边缘化，而在新城区附近有大规模可供开发的土地，新建商品房还可以大规模持续供给；第二种情况以成都为代表，市区尚有一定规模土地可供开发，新建商品房供给覆盖面和供给量都较大，尚可以满足市场多元化需

求；第三种情况以杭州为代表，城市规模相对较小，市中心区域区位优势（如交通方便程度和车程）并不明显，市区土地供给匮乏可以靠市郊土地供给来弥补，市郊新建商品房依然可以满足市场需求，市区二手房的优势并不明显。

自07年起，深圳二手房成交量即超过新房；上海、北京、天津、杭州等城市的二手房成交量站总成交量（新房+二手房）