企业退出时建设用地土壤污染问题处理中的难点 2024.pdf

近几年有较多企业关闭退出，有的是主动退出，也有的属于被动退出。企业关闭退出时，作为其核心资产的土

地使用权有多种处理方式，有的需交还政府收储；有的需在土地租赁协议终止后交还业主；有的需通过资产转

让或股权转让的方式转让给第三方等。无论哪种情况的退出，基于目前的环境监管要求，工业用地，尤其是有

色金属、制革、石油、矿山、煤炭、焦化、化工、医药、铅酸蓄电池和电镀等土壤污染高风险行业企业的用

地，往往需要开展土壤污染状况调查，以了解场地在企业使用前是否存在污染、在使用期间有无在原有污染基

础上新增污染；如果经调查发现场地存在污染，则需要进一步评估场地是否需要进行风险管控或修复；如需要

进行风险管控或修复，还须明确污染责任人、风险管控及修复方案以及相关费用等。

这其中涉及一系列法律问题、程序问题及技术问题。法律方面，企业较为关注退出时是否需要承担土壤污染防

治相关的义务和责任；程序方面，企业较为关注如何进行土壤污染状况调查、如何进行修复，污染调查及修复

工作由企业自行开展还是由环保部门主持开展等；技术方面，企业较为关注哪些技术机构可以出具土壤污染状

况调查报告，什么样的土壤污染状况调查报告才是合法有效且经得起检验的等。

由于很多工业用地可能开发利用的历史较长，且曾涉及多家开发利用主体，故在解决退出时的土壤污染问题

时，有些企业觉得困难重重，深感进入容易退出难。结合近几年协助企业解决退出时的土壤污染问题的经验，

我们就企业退出时建设用地土壤污染问题处理涉及的一些难点简要介绍如下，供相关企业参考。

一、企业退出时哪些情况下需要进行土

壤污染状况调查？

企业在关闭退出前是否要进行土壤污染状况调查，是企业在退出环节的土壤污染风险防控方面需要解决的第一

个问题。如企业属于土壤污染高风险行业，或者经土壤污染普查、详查、自行调查或摸底排查曾发现存在土壤

污染迹象或风险，则需要特别关注该问题。企业是否需要进行土壤污染状况调查，首先要厘清企业自身状况、

所在区域、场地的规划用途、企业退出后场地的处理方式等实际情况，还需梳理适用的国家和地方层面的法

律、法规、规章、规范性文件等的要求，予以具体分析判断，很难一概而论。

例如，在土地使用权交政府收回或转让的情况下，对于土壤污染重点监管单位，根据《土壤污染防治法》，在

土地使用权收回前必须依法进行土壤污染状况调查；对于非土壤污染重点监管单位，也并非当然可以免除前述

义务。如企业属于土壤污染高风险行业，有些地方如湖北省会将企业列入高风险行业企业名单，并在实践中要

求该类企业（即使不属于土壤污染重点监管单位）在土地使用权收回、转让前进行土壤污染状况调查；有些地

方如北京市要求其重点发展的特色行业如汽车整车制造行业、显示器件制造行业、集成电路制造行业企业等，

在企业生产经营用地收回、转让前进行土壤污染状况调查；有些地方如上海市则提出更为严格的要求，概括规

定工业用地的土地使用权人在土地使用权收回、转让前需要进行土壤污染状况调查。

又如，在土地使用权租赁期限届满交还业主方的情况下，即使没有法定要求，租赁双方在租赁协议中约定的土

地使用权期限届满时的土壤污染状况调查义务也可能成为承租方土壤污染状况调查义务的重要来源。在此情形

中，承租方何种情况下需要进行土壤污染状况调查、调查的地域范围、调查需涵盖的污染物种类、调查依据、

基线选取以及如何判定租赁期间是否新增污染等事项可能成为租赁双方容易产生争议的问题。

再如，在土地使用权人发生股权转让的情况下，如果土地使用权是其核心资产，则股权转让协议中可能也需要

体现土壤污染相关的陈述、保证，并约定相关义务及责任如何承担，例如明确历史上土地调规变性的合规性，

并约定卖方对土壤污染状况进行自查、摸底情况的披露义务，有关场地现状的土壤污染状况调查义务主体、调

查内容，治理修复义务及责任划分等事项。如果相关调查存在缺陷，在未来场地进一步开发利用时，可能发现

此前未发现的土壤污染问题，导致原本计划的开发用途不能实现，使得交易买方面临重大商业损失及系列诉

讼，并可能产生天价争议。

二、如何开展土壤污染状况调查？

如果经判断企业属于法定需要开展土壤污染状况调查的情形，那么调查程序和调查内容就需要严格按照现行的

土壤污染状况调查技术规范进行。严格遵守土壤污染状况调查技术规范，一方面是为了确保调查的结果具有客

观性、科学性、可验证性（即不论哪个机构进行调查，均可得出相同的结论），可以顺利通过政府组织的专家

评审；另一方面是为了使得调查过程和调查结论经得起历史的检验，如未来产生争议，可以具备较强的证据效

力和证明力。

其他情况下，如企业自行开展土壤污染状况调查，或者根据约定开展土壤污染状况调查，则如何调查需要根