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2010-2013年《物业管理实务》案例题汇总

2010年：三、案例分析题(共10题，第16题至25题，共80分)

案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中：

（1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态；

（2）部分房屋屋面出现渗漏水；

（3）小区周边治安环境恶劣。

请回答：16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。

17．解决上述三个问题的主要措施。（9分）

考核知识点：投诉、房屋及设备管理、公共秩序管理

案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多

次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。于是部分业主通过串联协商、互相选

举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈

判，仍没有结果。于是“临时业主委员会”做出决定：集体拒交物业费、炒掉现有物

业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。随后得到业主广泛响应，随即以协议方

式选聘了新的物业服务企业。媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围

堵售楼处、物业管理处办公室。

请回答：18．上述有几点操作违规之处（10分）

19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分）

考核知识点：入住、遗留问题处理、业主委员会、危机处理、物业服务费

案例三：某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，

计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理

项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其

核算的收费项目如下：

（一）人员工工资奖金及福利包括：1．分管此项目的副总经理工资；2．项目经理工

资；3．项目员工年终绩效奖金。

（二）补充养老金。（三）公共区域维修保养费用。

（四）工程保修费用。（五）管理区域保洁材料费用

（六）管理区域装修垃圾清运费用。（七）公共秩序维护费用

（八）项目履约金。（九）公共部位公共设施公众责任保险费用

（十）固定资产折旧费。（十一）对社会的爱心捐赠

请回答：

20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）；

21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）；

22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）；

23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税

金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）。

考核知识点：招投标、资质管理、财务管理（物业服务费）

2011年：三、案例分析题(共10题，第16题至25题，共80分)

案例一

某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了

30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。

2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。

(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。

(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举

产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求

提高物业服务费收费标准。

问题：

16．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事

项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?

17．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。

18．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采

取什么样的合理步骤和方法。

考核知识点：设备管理（维修资金）、业主大会、物业服务费

案例二

某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书

中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区

楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招

标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服

务开办之用。

问题：

19．若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多

少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间

忽略不计，要列出计算过程)

20．统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定