20141027_金利通金融中心营销定位及策略思考ok.pptx

;;目标审视①——地王背景下的成本压力;目标审视②——天赋异禀的商务环境（前海世界级战略的无限潜能、宝安中心之核）;目标审视③——宝中项目之于宝能品牌的战略期许;目标审视④——之于深圳市场的格局地位;;;政策分析——政策实际影响不大，商务市场平稳发展;政策分析——限购不取消，对于写字楼的影响有限;;商务格局——深圳城市西移趋势明显，前海地位凸显;深圳市办公楼批历年准预售面积对比图;8;片区;9;销售市场特征分析——一手成交活跃，大宗交易购买趋势明显;销售市场特征分析——全市二手成交下降，而前海周边（南山）成交趋于活跃，前海带入性客户愈发显著。;销售市场特征分析——未来供应量集中爆发，产品档次高端化，市场消化压力渐显

;;前海合作区;入市竞争格局——2015年，项目入市时主要面临前海片区的竞争;;宝中市场概况——项目目前在售写字楼主要以中低端写字楼为主;竞争节点分析——项目入市时主要面临前海片区的竞争;;写字楼;高端纯商务综合体项目，以中高端写字楼产品为主要业态，由于所处妈湾物流园区。;高端综合体，占据整个前海第五单元的开发，是包括住宅、公寓、商业、办公、酒店的完全业态的旗舰型综合体。;根据目前宝中供应项目的施工进度及在售项目盘点，2015-2016年宝中超甲级写字楼仅有本项目、卓越宝中、壹方中心三个项目，其中壹方中心写字楼自持，项目入市时主要来自前海写字楼的竞争；;市场分析总结;;;写字楼的评判维度——7大价值点组成写字楼评判体系;竞争写字楼价值分析——未来1-2年竞争写字楼细化分析;分析总结——竞争项目核心价值点分析;自身分析——区位:深圳城市双中心之一的核心商务区;自身分析——周边环境：醇熟的片区环境，助力区域升级;自身分析——区域交通：贯穿珠三角，连通全球的交通要塞;自身分析——项目规划：具备绝对资源优势的商务地标形态;项目机会点分析;;机会点一——区域;前海湾作为国家战略级层面的规划区域，其国际金融中心的地位不可撼动，以“前海合作区”和“宝安中心区”为主要的战略发展核心，深入加强深港合作，是深圳未来发展的重要经济枢纽;区域带??的写字楼机会——逐步具备企业商务号召力;区域带来的写字楼机会——商务集群效应、首发优势;区域带来的写字楼机会——国际性交通枢纽，与全球无限接轨;区域带来的写字楼机会——快速发展的商务中心，远超前海的发展速度;区域带来的写字楼机会——宝中承载着大宝安区域产业链的顶端;区域带来的写字楼机会——写字楼的天然区域资源;;宝安中心——大前海背景下，商务价值率先兑现的小前海

宝安中心的先天区域成熟度，使得宝安中心率先实现区域升级，引领前海价值兑现

;机会点二——商务形象;项目自身商务形象解剖——突出的产品质素及区域地段定义区域地标;全市竞品价值述求——本项目以绝对突出的地段、纯粹的商务形态及建筑特色，代言区域顶级商务地标形象;;机会点三——产品打造;价值思考：

世界级金融中心

高校能商务模式引领者VS.传统甲级写字楼;;;;;纵观国际顶级写字楼发展趋向

更人性化、更商务、更高效、更接近自然

;;;针对本项目竞品策略：成为区域形象代表、代表宝中、占位全市标杆型项目;;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;物业发展建议;;高效能商务平台引领者;确立区域中心的地标;;前海的价值已然开始释放足以影响商务布局的影响力，目前已超过13000家企业的率先注册，企业的前海布局之争已经拉开序幕。至本项目入市时，符合前海6大产业目录的企业预计超过25000家在前海注册;产业自持型客户;产业自持型客户;产业自持型客户——与本项目匹配的产业型客户的分布;企业需求分析;产业自持型行业;产业自持型客户——以万科公馆为范例;产业自持型客户——宝安的高端产业的客户行业;产业自持型客户——以宝中高端写字楼客户为范例;产业自持型客户;高端投资客户;高端投资客户;中原写字楼客户资源;驱动因素;;营销目标1

领军前海背景下的国际商务高地，区域绝对地标;营销目标2

充分发掘项目价值，以项目引领的全新商务模式;营销目标3

实现项目及宝能商务品牌的市场美誉度;营销目标4

价值实现前提下的资金快速回笼;1年内，营销目标如何实现？;;

;;;营销前置阶段——客户深挖1、充分运用政府官方资源，深入挖掘本土（前海名录+宝安名录）现有企业客户;营销前置阶段——客户深挖2、依托于代理公司强大的客户资源和开发商的内部客户资源;充分运用政府下属部分的企业名录资源（招商局、税务局），以及开发商自身、代理公司的高端商务客户资源。;【企业巡礼季】区域内汇聚来自深港、珠三角乃至城际快捷交通所覆盖的南中国所有区域资源。通过此