20141225_金港大厦项目定位与营销策略报告.pptx

;营销目标：

1、自开盘之日起15个月内全部售罄

2、树立商务市场标杆，带动大铲湾片区整体发展

3、建立特建发品牌的市场影响力;;2014深圳写字楼市场供应：;销售状态;一手写字楼市场成交：去化趋缓，成交价格锯齿下行;二手写字楼市场：售价低位徘徊;租赁市场动态：;观点1：租金上涨，价格下降，说明商务市场投资客户信心不足，正在撤离，自用客户需求增加;观点2：自用客户需求增加，带动核心商务圈商务需求旺盛，商务片区地位成为客户重点考虑因素;观点3：自用客户多，入伙时间过长会影响写字楼项目销售;前海合作区;;;;1、区域困境：物流港区，传统印象较差，难以吸引高端商务客户进驻;1、区域困境：陌生区域，市场认知度低;1、区域困境：大铲港区首个商务写字楼项目，片区商务价值标签模糊;2、项目存在短板，单靠产品难以形成优势;项目境况——小结;;思考：

如何实现自身价值兑现？

如何突出重围？;;机会点一：区域契机——三分前海前景共享;抛弃传统“港口”印象

不仅是看自身区域有什么，拘泥港口效应;1个“积极研究”

2个“进一步”2个“创新”

5个“允许”、5个“探索”

18个“支持”

11974亿注册资金

18000个入驻企业

未来目标：2020年100亿/平方公里，福田中心5倍！

;桂湾片区;大铲湾港：珠三角最大深水港口之一，未来将成为珠三角最大的信息、商贸、物流中心，前海与世界人流、物流、信息流汇聚的窗口;大铲湾价值理解：和大空港共同组成前海双翼，形成前海经济互动的重要支撑;铲湾区域价值属性——世界的前海，不可或缺的功能板块;

区域契机——

世界前海不可或缺的功能版块，共享前海价值前景大势;机会点二：商务契机——最高级别的商务交互;宝安中心区;观点支撑点：前海的五大城市规划系统，给予片区带来了绿生、生态、多元、互动、便捷的城市空间，提供更为高效、环保、便捷的商务环境;前海带来的商务机会——国际性交通枢纽，与全球无限接轨;前海湾作为国家战略级层面的规划区域，其国际金融中心的地位不可撼动，深入加强深港合作，是深圳未来发展的重要经济枢纽;前海带来的商务契机——逐步具备企业商务号召???，商务氛围趋浓;前海带来的商务契机——商务集群效应、容量最大的城市商务中心所在;西部

海滨;大铲湾港通过妈湾跨海通道，广深沿江高速，地铁17号线与前海无缝连接；大铲湾与宝中一路之隔，目前有新安六路连接，未来规划有跨海大桥通达。;商务契机：与前海、宝中共同组建最高效的商务交互环境;机会点三：模式契机——“港产城”模式的首发典范;大铲湾;案例——新加坡：港-产-城一体化发展模式典范;案例——新加坡港-产-城发展关系演变;案例——新加坡城市90%以上的人口就业与港口有关，港口经济产业链驱动经济繁荣，繁荣的经济及合理的规划使城市面貌位居世界前列。;大铲湾四期码头转型，引进战略性新兴产业，鼓励发展临港高附加值产业及设计研发、文化创意等生产性服务业，推动前海湾片区可持续发展;;;;珠三角先进制造业总部+商务办公

油气期货+远期交易+碳交易所

技术交流+成果展示+中介服务;金港大厦——世界级港城首发优势，开启“港产城”模式的首次实现;发展模式契机：“港产城”模式的首发典范;价值机会点;开发商品牌优势：特建发集团，深圳特区的建设与发展者，区域发展运营的保障者;项目濒临港口，占据前海与世界经济往来的第一贸易通道;金港大厦;紧邻大铲湾海关，对港口相关行业的强劲吸附力;产品附加机会：甲级标准，贴心物管服务（在物业打造建议报告中细化）;;项目商业基础指标;片区商业格局;周边已引入汽车贸易中心、粮食交易中心、钢材交易中心、乐安居高端旗舰店，打造产业目的性消费平台;片区商业格局;;大铲湾唯一在售集中商业，真正限量版;商业规划建议;;区域定位：前海湾战略中枢世界级港城;项目定位：

前海西翼滨港商务交互中心;项目定位：

前海前沿商务地标;项目定位：

前海湾滨港总部经济平台;;1、大铲湾片区为前海三大功能板块之一，前海客户为我们天然的第一客群;1、前海进驻企业构成：6大产业，18000家进驻企业;1、前海进驻企业中，与本项目匹配的客户产业分布;1、前海进驻企业中——本项目主抓行业客户需求分析;前海的政策优势吸引着各类相关行业的进驻，随着不断落实的规划打造，越来越多的深圳传统核心商务区客户必将重新规划企业战略布局，进驻前海，交流世界。;3、前海巨大的投资价值和未来想象空间，催生更多的投资需求，高端投资客户是本案需着力把握的重要客群;3、高端投资客户，本案需着力把握的重要客群;4、总部型客户——前海的对外辐射力吸引国内实力龙头企业，珠三角高端制造企业布局前海，对接国际;入驻行业的属性界定;6、区域产业关联型客户——大铲湾港为珠三角最大的深水港区之一，且项目紧邻大铲湾海关，对港口