世茂前海中心营销策略方案20151225（中原）.pptx

;;政策利好频出，住宅市场受益;中央财经工作会议，货币财政政策持续放宽松，16年或迎来史上最宽松的货币年。政策宽松的背后，实体经济形势持续恶化，对整体楼市而言大环境有隐忧;资金外流对冲信贷扩张减速;住宅限购或将取消，对商务市场极大利空;;;数据源自：深圳中原研究中心;数据源自：深圳中原研究中心;深圳市一手写字楼各区域成交量;前海及周边热点区域写字楼价格增长迅速;大前海热点片区写字楼售价全市居首，但租赁价格低于传统商务区;传统商务核心成交平稳，租赁市场表现活跃;;;前海;福田区周边甲级写字楼存量约28万㎡，2016年中心区产业及总部办公物业集中入市，新增可售建面约24万㎡，自持租赁物业高达89.74万㎡;留仙洞片区以产业办公楼方大城和万科云城写字楼为主力，供应面积约40万㎡;后海总部基地2016年进入快速成熟期，新增可售建面约10.5万㎡，可租赁面积高达48万㎡，以总部办公形态为主;序号;2016年前海进入热点年，共有8个写字楼项目入市，新增可售面积约186167万㎡，可租赁面积约172640万㎡;除写字楼产品之外，华润前海中心·悦玺，卓越前海壹号公寓等公寓产品入市在炒热片区的同时也对投资客户造成一定的分流;作为前海标杆性项目，本项目主要面临前海区域内部的竞争，宝中及后海片区竞品对本项目存在一定的竞争，而福田和西丽片区竞品对本项目竞争有限，是本项目的干扰因素;前海区域内竞品——香江金融中心妈湾片区首发，前海价值兑现首波受益者;19-01-01地块;基本指标：

总用地：5.39万㎡

总建面：50.2万㎡

容积率：9.31

写字楼：总30万，可售18万㎡

楼高：一栋250米，一栋150米

公寓：6万㎡

商业：5.8万㎡

酒店：5万㎡;;项目基础信息表;开发商;项目基本信息;;竞品小结：

1、2016年前海进入爆发年，桂湾为公寓元年，妈湾价值升级元年；

2、竞品项目多为综合体商务、品牌发展上高端写字楼形态，产品规格品类拔萃，商务市场即是区域之争更是产品之争。;;深圳写字楼客户特征分析;区域分布：前海客户区域分布广泛，传统商务客户地缘性显著;行业分布：前海金融类行业为主，传统商务区域产业粘性明显;客户关注点：传统商务???关注地段，前海关注区域发展潜力和品牌价值;客户关注点：前海大投资客更关注大区域及投资时机，自用客更在意未来商务环境;客户认可点：前海区域发展潜力+首发价值+品牌管理;客户抗性：区域价值兑现周期长，妈湾片区形象认知存在一定抗性;香江金融中心;客户实力：前海多为大型资深投资客，妈湾客户层级不及桂湾;中原发现：;本项目

目标客群来源？;项目自身客户界定Customerpositioning——以时间换的空间发展的客户;项目自身界定Customerpositioning——以时间换的空间发展的典型案例;1、核心客户：投资热点吸引——关注前海、已在商务市场获取投资红利的顶级投资客户;2、重要客户：区域的高度认同——具有前海产业粘性、先行入驻片区的“前瞻”客户;通过对全市主要商务区（国贸、蔡屋围、中心区、中心西、南山文化中心、宝安中心）【半层购买客户】调研，75%以上的金融、服务、科技类企业均表示【关注前海，并不排除在未来进驻前海】。;4、偶得客户：政策的引导趋势——港资企业;目标客户定位：;1、前海价值不间断深度解析，教育市场;;【价值重塑】;;福田CBD;轴心区位——位处珠三角脊梁要塞，向内擎动珠三角经济圈，向外深港合作辐射国际前海位于“香港-深圳-珠三角”这条世界级的经济发展轴和沿海功能拓展带的十字交汇处。前海背靠全球两大金融中心的黄金湾区，未来必将成为主导全球经济发展走向的战略高地。;政策红利——涉外经济巨大影响力首席支配地位

前海依托其优越的地理位置、先行先试的政策优势和主导产业带来巨大的全球经济影响力和吸附力，通过全球生产要素资源（如货币）、国家政策资源、人才资源的大幅占有，奠定区域首席支配地位。;立体交通——湾区经济“海陆空港”多维交通，最高效的零时差商务圈

以湾区经济为依托，港口、滨海湾区为基础，发挥海陆空交通优势，打造便捷全球交通枢纽，缝合港、深、珠三角商务经济圈，形成高效零时差商务圈;顶级规划——以最高水准打造匹配国际金融中心的世界级湾区容貌

前海以统一规划、统一建设的城市规划高度，未来将建设成一座具有滨水个性、产业活力、紧凑集约、高效便捷和生态智慧的国际滨海城市，匹配世界级金融中心的世界级湾区城市容貌。;区域发展——占位国际，导入产业链顶端企业，物业价值支撑基础

前海将打造成为比肩香港中环、纽约曼哈顿的国际级金融中心，以产城融合规划，导入比传统商务区更加级别的产业和更高层级的人群，作为支撑片区商务物业价值实现的基础。;;;同步国际级金融中心

中国前海将比肩东京都心区、纽约曼哈