20141203_保利悦都_营销策略总纲.ppt

*********关内刚需客户分布关内刚需客户分布：福田中心区、华强北、车公庙办公人群及景田、梅林、上下沙、莲花北租房人群景田、梅林租住人群车公庙办公人群福田中心区办公人群上沙、下沙、新洲租住人群华强、上步办公人群莲花北租住人群*依据本项目产品细分，参考龙华代表项目不同户型客户分析，推导本项目客户定位。接下来参考龙华代表项目客户进行客户考证……楼栋户型面积套数占比1#两房两厅一卫68㎡2610%三房两厅一卫81㎡7830%三房两厅两卫89㎡10440%四房两厅两卫116㎡5220%合计2602#两房两厅一卫68㎡2510%三房两厅一卫81㎡7530%三房两厅两卫89㎡10040%四房两厅两卫116㎡5020%合计2503#两房两厅一卫68㎡2520%三房两厅两卫89㎡7560%四房两厅两卫116㎡2520%合计1251-3号楼户型配比户型面积套数占比两房两厅一卫68㎡7612%三房两厅一卫81㎡15324%三房两厅两卫89㎡27944%四房两厅两卫116㎡12720%合计63568平客户公馆1866刚需2房产品总价为140-160万，客户以福田和龙华片区的25-30岁左右的为主,多关注交通,产品,配套等因素客户多以自住为主，首次置业；另少量投资客户；客户平均年龄在25-30岁之间，经济基础弱，较多客户为父母资助首付形式购买；客户从事行业:金融、IT、贸易等行业白领为主，少量政府机构、泛政府机构（医院、教育机构）基层职员；客户来源:龙华占比36%，福田客占比35%，南山、罗湖客分别占比18%、6%。客户认可点：交通，周边配套，大社区，产品户型成交抗性：价格高成交客户区域绿景公馆1866的62平成交业主：”有朋友介绍过来看觉得户型不错,交通也还好,就买了,62平的这个户型,还是两房,还比较舒适,一家三口住着也蛮好的,估计不用3年，这片配套都能起来…没考虑很多，相信绿景的品牌”.——李先生客户多以自住为主，首次置业；另少量投资客户；客户年龄:一般集中在25-30之间两口或三口之家；客户从事行业:金融、IT、贸易等行业白领为主，龙华本地政府事业单位职员；客户来源:龙华占比31%，福田客占比40%，南山、罗湖客分别占比16%、13%；客户认可点：交通便利，配套；成交抗性：产品质量（五期开盘遇三期业主维权事件）68平客户水榭春天5期刚需2房产品，总价为130-150万，客户以福田和龙华为主，年龄集中在25-30岁,多关注交通,配套等成交客户区域成交驱动因素水榭春天70平成交业主：“现在还是会和父母住在福田，父母付首付，自己还月供，结婚后可能会搬过来住；选房还是要选大社区，住起来舒服，而且这个价格还能接受，感觉交通也挺方便的，开车很方便又有地铁，龙华这边发展很快，就几年小区全部都建起来了,以后升值潜力会更大，对比一下周边的几个楼盘，这种两房的户型不多，首付和月供都能承受，就买了。”——刘先生客户多以自住为主，首次置业；另少量投资客户；客户年龄:在25-35岁之间，有一定的经济基础，大多处于事业的上升期；客户从事行业：金融、IT、物流、贸易等行业中高级白领，少量龙华本地的电子、制造、服务业的基层管理者；客户来源:龙华占比29%，福田客占比45%，南山、罗湖客分别占比12%,7%。客户认可点：星河品牌、靠近白石龙地铁、商业配套;成交抗性：靠近主干道有噪音干扰、价格偏高。81平客户星河盛世刚需2房产品,总价170-200万，客户以福田为主，主力25-35岁,多关注品牌,交通,配套等因素成交客户区域成交驱动因素星河盛世81平成交业主“这个地方靠近地铁，去上班10分钟就到了，价格虽然不便宜，但既然是星河的品牌，未来又有cococity商业进驻，还是挺有保障的，觉得自身配套很不错，小孩上学也方便，决定买了。”——陈先生客户多以自住为主，首次置业；另少量投资客户；客户年龄:在25-35岁之间，有一定的经济基础，大多处于事业的上升期；客户从事行业：金融、IT、电子、制造、服务业、政府机构、物流、贸易；客户来源:龙华占比34%，福田客占比35%，南山、罗湖客分别占比16%,10%。客户认可点：片区前景、周边配套、