重大社2024《资产评估学》教学课件02资产评估的基本方法（下）.pptx

资产评估的基本方法（下）资产评估学20XX/01/01刘勋涛目录2.3市场法012.4资产评估方法的比较和选择02

2.3市场法01

2.3.1市场法及其前提条件1)市场法的基本含义市场法又称市场比较法或现行市价法,是指通过市场调查,选择市场上与评估对象同样或类似的资产,利用其近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中若干评估思路中的一种,也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。

2.3.1市场法及其前提条件运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息,并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象,显然是容易被资产业务各当事人所接受的。因此,市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然,通过市场法进行资产评估,尚需满足一些最基本的条件。市场法是指根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术过程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时,所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。1)市场法的基本含义

2.3.1市场法及其前提条件2)市场法的前提条件应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件。一是需要有一个活跃、公开的资产市场。市场经济条件下,市场交易的商品种类很多,资产作为商品,是市场发育的重要方面。资产市场越活跃,资产交易越频繁,与被评估资产相类似资产的价格信息就越容易获得。公开市场是一个充分的市场,市场上有自愿的买者和卖者,他们之间进行平等交易,这就排除了个别交易的偶然性,市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产的价值,评估结果会更贴近市场,更容易被资产交易各方所接受。

2.3.1市场法及其前提条件2)市场法的前提条件二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过,且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物,其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性主要体现在以下三个方面:①参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长,应在一个适度的时间范围内,同时,时间对资产价值的影响是可以调整的。运用市场法,重要的是找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的,这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取,是决定市场法运用与否的关键。

2.3.2市场法的基本程序运用市场法评估资产时,一般按下列步骤进行。明确评估对象,确定描述评估对象的主要参数,如功能指标及成新率等,并以此作为选择市场参照物的可比因素。单击此处添加智能图形项标题1)明确评估对象

2.3.2市场法的基本程序因为运用市场法评估资产价值,被评估资产价值的高低在很大程度上取决于参照物的成交价格,而参照物的成交价格又不仅是参照物自身功能的市场体现,它还受买卖双方交易地位、交易动机和交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物在个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价格及评估值产生的影响,运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。不论评估对象是单项资产还是整体资产,采用市场法时都需经历选择参照物这个程序。选择参照物的关键要求包括:①可比性,包括功能、市场条件及成交时间等;②参照物的数量问题。无论参照物与评估对象如何相似,通常参照物应选择三个以上。2)选择参照物

2.3.2市场法的基本程序3)在评估对象与参照物之间选择比较因素从理论上讲,影响资产价值的基本因素大致相同,如资产性质、市场条件等,但具体到每一种资产时,影响资产价值的因素又各有侧重。例如,影响房地产价值的主要因素是地理位置,而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。所以,应根据不同种类资产价值形成的特点,选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标,以便在参照物与评估对象之间进行比较。具体来说,运用市场法评估单项资产时应考虑的比较因素主要有以下四个。①资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。在资产评估中强调资产的使用价值或功能,并不是从纯粹抽象意义上去讲,而是结合社会需求,从资产实际发挥效用的角度来考虑。也就是说,在社会需要的前提下,资产功能越好,其价值越高,反之亦然。②资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等;资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。

2.3.2市场法的基本程序④交易条件。交易条件主要包