重大社2024《资产评估学》教学课件04房地产评估（中）（市场法）.pptx

04房地产评估（中）（市场法）资产评估学20XX/01/01刘勋涛4.4房地产评估的市场法01

4.4.1市场法的基本思路与适用范围市场法是根据与评估对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法;它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法,其测算结果易于被人们理解、认可或接受。市场法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。

4.4.2市场法的计算公式0102030405市场法的基本计算公式为：市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较,并对一系列因素进行修正,主要修正因素有交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为：待评估房地产价值=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易日期修正系数×待评估房地产面积

4.4.2市场法的计算公式待评估房地产价值=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数×待评估房地产面积 土地使用年期修正系数×待评估房地产面积个别因素修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数个别因素修正系数×交易日期修正系数×容积率修正系数××在这里需要说明的是,组成区域因素或个别因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。

4.4.3市场法的操作步骤市场法评估房地产价格一般分为以下7个步骤:①收集交易实例;②选取可比实例;③建立比较基础;④进行交易情况修正;⑤进行市场状况调整;⑥进行房地产状况调整;⑦计算比较价值。单击此处添加标题01交易实例是真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息。运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。评估人员应努力收集较多的交易实例。1)收集交易资料02

4.4.3市场法的操作步骤2)确定可比交易案例在运用市场法评估房地产价值时,可能收集到的交易实例或在交易实例库中存储的交易实例较多,但针对特定评估对象及评估目的和价值时点,需要从中选取符合一定条件的交易实例作为可比实例。选取可比实例的数量一般为3~5个,但不得少于3个。具体要求如下。①可比实例的交易方式应适合估价目的。②与被评估房地产的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。③与估价对象的用途相同。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。④与估价对象的权利性质相同。当不相同时,一般不能作为可比实例。⑤与估价对象的档次和规模相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。

4.4.3市场法的操作步骤2)确定可比交易案例⑧可比实例的成交价格应尽量为正常价格。⑥与估价对象的建筑结构相同。建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5~2倍范围内,即:0.5≤可比实例规模估价对象规模≤2010302⑦可比实例的成交日期应接近价值时点。0405

4.4.3市场法的操作步骤3)建立比较基础选取了可比实例后,一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,即对成交价格的内涵和形式进行“标准化”,使“标准化”后的价格与估价对象价值或价格之间以及这些成交价格之间的口径一致、相互可比,为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要做以下5项工作:①统一财产范围;②统一付款方式;③统一融资条件;④统一税费负担;⑤统一计价单位。【例4.10】某宗房地产的成交总价为30万元,首付款20%,余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%,请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下:30×20%+30×(1?20%)(1+0.5%)6=29.29(万元)在例4.9中,如果已知的不是月利率,而是:①年利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5;②半年利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r);③季度利率r,则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。

4.4.3市场法的操作步骤3)建立比较基础【例4.11】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/平方米,卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。【解】卖方实得金额计算如下:卖方实得金额=正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/平方米)买方实付金额计算如下:买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625(元/平方米)

4.4.3市场法的操作步骤【例4.12】某宗房地产交易,买卖合同约定成交价格为232