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经济法

【案例1】

房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出

售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并

交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。

第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的

丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。

要求：根据《物权法》、《合同法》的规定，分别回答下列问题：

（1）甲、乙之间的买卖合同是否有效？并说明理由。

【答案】甲、乙之间的买卖合同有效。根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、

变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时

生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，尽管乙未办理产权变更登记，但不

影响甲、乙之间买卖合同的效力。

（2）如果房屋未被焚毁，丙是否有权要求乙搬离房屋？并说明理由。

【答案】丙有权要求乙搬离房屋。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让

和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题

中，尽管甲、乙之间的买卖合同有效且乙已经取得房屋的占有，但由于未办理产权变更登记，

乙尚未取得房屋的所有权。而丙已经办理了产权变更登记，丙依法取得房屋的所有权，因此，

丙有权要求乙搬离房屋。

（3）丙是否应当承担房屋意外焚毁的风险？并说明理由。

【答案】丙不应承担房屋意外焚毁的风险。根据《合同法》的规定，标的物毁损、灭失的风

险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。在本题中，由于甲没有向丙

交付房屋，因此，丙不应承担房屋意外焚毁的风险。

（4）甲、丁之间买卖合同的效力如何界定？

【答案】①甲、丁之间的买卖合同属于效力待定合同。根据《合同法》的规定，无处分权的

人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

在本题中，甲与丙之间的买卖合同合法有效，且办理了产权变更登记，丙已经依法取得房屋

的所有权。因此，甲与丁订立买卖合同时，甲不具有处分权，甲、丁之间的买卖合同属于效

力待定合同。

②丁可以申请人民法院撤销该合同。根据《合同法》的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者

乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属于可撤销合同。在本题中，甲在

与丁订立合同时隐瞒了自己没有房屋所有权的事实，构成欺诈，丁可以申请人民法院撤销该

合同。如果合同被撤销，丁可以要求甲承担缔约过失责任（因合同被撤销，给丁造成损失的，

丁可以要求甲赔偿损失）。

【案例2】

甲、乙、丙于2007年10月8日各出资1万元买得一幅名画，三人约定各占1/3的份额，画

由甲保管。

2007年11月，甲遇丁，丁愿购此画。甲擅自决定将此画作价4.5万元卖给丁。事后，甲告

知乙、丙。乙、丙要求分得卖画款项，甲即分别给乙、丙各1.5万元。

丁购得该画后，于2007年12月1日将画以15万元卖给戊。双方同时约定，此画先放在丁

处，让丁再欣赏1个月，2008年1月1日丁再向戊交付该画。

2008年2月，戊向辛借款3万元，期限为3个月。戊将该画抵押给辛。双方签订了抵押合

同，但未办理抵押登记。

2008年3月，戊未经辛的同意，擅自将此画作价6万元卖给不知情的庚。

庚嫌该画装裱不够精美，遂将该画送A装裱店装裱。因庚未按期支付A装裱店的费用，该

画被A装裱店留置。

要求：

（1）丁是否取得了该画的所有权？并说明理由。

【答案】丁依法取得了该画的所有权。根据《物权法》的规定，一个或几个共有人未经占份

额2/3以上的按份共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事

行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人

的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在本题中，尽管甲未经占份额2/3以上的按份共有

人同意，擅自处分共有财产，但善意第三人丁属于有偿取得，基于善意取得制度依法取得了

该画的所有权。

（2）戊自何时取得该画的所有权？并说明理由。

【答案】戊自2007年12月1日起取得该画的所有权。根据《物权法》的规定，动产物权转

让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。

（3）辛的抵押权是否设立？辛的抵押权能否对抗庚？并说明理由。

【答案】辛的抵押权已经设立，但辛的抵押权不能对抗庚。根据《物权法》的规定，以动产