临海万邦可行性分析报告[管理资料] .pdf

临海万邦

初步项目可行性分析报告

目录

一、项目总论2

1．项目概况2

2．主要技术经济指标表3

二、项目背景4

1．项目提出的背景4

2．项目投资的必要性5

三、市场研究6

1．市场供给6

2．市场价格7

3．市场预测8

四、项目研究9

1．地块特征分析9

2．项目SOWT分析11

3．项目定位方案11

五、项目实施进度安排17

六、投资估算与资金筹措18

1．估算依据18

2．开发成本估算18

3．资金筹措及使用计划21

七、财务效益分析22

1．经济评价说明22

2．项目销售收入估算22

3．经济效益分析24

八、风险分析26

1．敏感性分析26

2．盈亏平衡分析27

九．总结28

一、项目总论

1．项目概况

1．1项目名称

万邦国际（暂定）

1．2项目位置（四至范围）

临海万邦国际地块位于临海市凯歌路以北，立发路以东，柏叶路以南，小区

分为南、北两大块。

1．3项目周边目前现状

万邦国际地块位于临海柏叶路南侧，面临灵江，目前地块周边道路除柏叶路，

均待拓宽修建，周边目前生活氛围较为浓郁。

1．4项目性质及主要特点

万邦国际地块为村留地。土地用途为商业及住宅用地。由于本地块为村留地，

土地出让的前提是，建设完成后受让者须无偿返还给大柏叶村商业面积15000

平方米、地下车库面积7500平方米，产权证办到该村，费用由受让方承担，并

且根据协议，需要受让方需要在该地块引进2009年美国《财富》杂志评定的世

界500强中的一家商业零售企业。

1．5项目地块面积及边界长

㎡，根据临海市城镇建设项目规划要求临建规设函[2009]073号、074号编

制地块规划,建筑规模167300-200200平方米（其中商业面积不大于32000平方

米）。

1．6研究工作概况

本报告研究旨在验证项目的可行性，通过对临海当地房地产市场研究，及对

项目的深度剖析，为项目制订合理的工期和销售安排提供参考。

2．主要技术经济指标表

二、项目背景

1．项目提出的背景

1．1项目所在区域商业及居住发展情况

统计数据表明，2009年临海固定资产投资呈现出每月稳定递增的形势，随

着2009年5、6月份以来全国房产市场的回暖，以及临海城市的发展，灵湖时代

的到来，一大批新欣的大型开发项目如湖景国际、湖畔尚城、大洋小区、云水山

庄等相继面市或交付，公建工程如临海体育馆、临海火车站广场、灵湖公园等建

成或使用，临海固定资产投资进入一个新的时代。

2008-2012城市住房发展规划目标

累加法预测开发量：存量项目总开发量为82万平方米左右。

近期规划及存量建设用地预测开发量：2008—2012年，每年开发量应在40

万平方米—60万平方米之间波动。

2008—2012年住宅需求量为280万平方米，年均增量为56万平方米。

而根据临海市城市规划的目标，在2012年住宅需求量为280万平方米，而

根据2008年前期预测存量总开发量仅为82万平方米左右，表现出严重的供不应

求局面，这也导致了在2009年下半年，临海楼市出现了一房难求，3000人漏夜

排队抢300套房的局面，楼价也是水涨船高，2009年临海楼价从千元时代开始

迈近万元时代。

楼市一房难求主要来自以下因素：

第一，由于2008年楼市“寒冬”，地产企业开工量大幅缩水，致使今年能够

推向市场的房源供应量有限，客观上造成时下房源供不应求；另一方面，随着城

市快速发展，自身刚性需求群体的日益庞大，为楼市不断注入新鲜购买力；第三，

由于近期政府相继出台政策收紧房贷利率等优惠政策以及二手房营业税优惠等

取消，导致部分购房者盲目入市；最后，临海城区范围内的土地资源有限，楼面

地价不断增长，老百姓对通胀的预期，买房求保值。手头有钱的老百姓，大多数

会想到买房增值，这就造成城市房子供不应求。

1．2所在区域政策、经济及产业环境

临海是中国股份合作制经济的