创佶项目定位.pptx

创佶项目定位;报告说明

本报告为深圳中原事业七部对于创佶项目的定位建议。报告主要解决创佶项目的产品定位方向问题

中原将从区域、项目本体、市场、客户多个层面进行研究阐述，推导项目的最佳定位;政策洞察;2005-2014年GDP增长速度变化;市场大环境;宾夕法尼亚大学一项研究发现，公务人员占所有购房者的比重为7.1%，远高于公务员数量占中国总人口0.86%的比重。据房地产经纪人称，政府官员在高档住宅业主中占到了20%，而如今官员们不再大肆买房了。;观点四：房地产调控逐渐去行政化，传言深圳逐步放开限购；房产税不扩大试点，转入立法进程，出台不动产登记，调控逐步向规范化、法制化发展;区域洞察;;;经济产业链条的最顶端；

不限于行业门类的总部；

服务于总部基地的会议中心、展览中心、信息中心

;;;??超级环境区位;?超级城市形象;深圳的后海湾！

中国的深圳湾！

世界的国际湾区！;1;深圳湾，中国最有可能成为全球第“九大”富人区的地方！;;;占据最精华的国际商务资源;;;深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济;深圳湾超级总部基地是城市在全球经济产业链条中最终极地位的典型代表

是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心!;项目洞察;项目地块位于创业路与后海滨路交汇处。本项目地块相对方正，昭示性强，进入性强，周边无明显遮挡，路网发达

;政府规划指标：总用地面积24859.83㎡，建面42万㎡，属大型商务综合体产品;01地块为写字楼

02地块为综合型商业

04地块为公寓

06地块为写字楼及精品酒店;深圳湾·国际精奢商务综合体;公寓定位;公寓市场;片区公寓分布图;片区二手公寓：南园枫叶国际;片区二手公寓：南园枫叶国际;片区二手公寓：凯德公园道;片区二手公寓：凯德公园道;片区二手公寓：阳光里雅居;片区二手公寓：阳光里雅居;开盘日期：2010年9月9日

均价：3.4万元/平

位置：南山桃园路与南山路交叉口西北侧

用途：住宅、商务公寓

总占地：2万㎡

配套公寓面积：2.9万㎡

公寓占比：21%

主力户??：35-40平单房、60平2房、145-148平三房

项目简介：本项目为都市综合体集商业、办公、酒店、居住等功能于一体，拥有有住宅、商务公寓、商业、写字楼、酒店等物业类型，其公寓总套数720套，带精装修出售。;片区二手公寓：田厦翡翠明珠;开盘日期：2011年12月26日

均价：3.3万元/平

位置：南山区桃园路与南光路交叉口

用途：住宅、商务公寓、写字楼

总占地：1.5万㎡

配套公寓面积：54700㎡

主力户型：45-50平单房、61平一房、160-170平两房

项目简介：项目包含一栋168.9米的超高层甲级办公楼一栋99.9米商务公寓及四层商业裙房和与地铁相连的四层地下室，B座商务公寓，地上30层，每层10套、地下3层，共1032户，含1个单元。;片区二手公寓：田厦国际中心公寓;片区二手公寓：向南瑞峰花园;片区二手公寓：向南瑞峰花园;片区二手公寓：四季丽晶;片区二手公寓：四季丽晶;片区二手公寓总结：二手公寓以小户型（40-65㎡）为主;销售情况;片区在售公寓：深圳湾1号;工改产业园区配套公寓;片区在售公寓：海上世界双玺;片区在售公寓：佳兆业前海广场;片区在售公寓：伍兹公寓;技术指标;基本指标;基本指标;技术指标;技术指标;基本指标;技术指标;高端商务公寓面积大型化，但200㎡以上大户型单位成交缓慢，去化压力巨大，属于高风险型产品;高端商务公寓面积大型化，但200㎡以上大户型单位成交缓慢，去化压力巨大，属于高风险型产品

;公寓市场小结;公寓客户;高端商务公寓东海客户：南山、福田客户占比7成；投资及自用客基本各半；三次及以上置业客户为主;投资及自用客户偏好近似，最重视项目形象品质、良好地段以及项目升值潜力;高端投资客——

认同项目区域未来发展，重视项目的升值潜力

;自住客户——

看中项目的地标特性及豪气品质，享受其带来的自豪感

;自用客户1——

将公寓打造为公司的会客厅;自用客户2——

将公寓作为自己的私人办公及休息空间

;自用客户3——

将公寓作为私人派对场所

;自用客户4——

将公寓作为私人收藏空间

;自用客户可归纳为五类：私人居住、企业会客、私人娱乐、总裁SOHO、私人收藏；

;项目公寓形象：;本项目公寓的市场功能定位：高端居住需求的集成者和实现者;公寓产品定位建议：主力户型为120-130㎡产品，搭配少量80-90㎡一房的投资性公寓产品，少量150-160平米户型作为标杆;写字楼定位;数据源自：深圳中原研究中心;供应