房地产行业地产大变局系列四：日本两轮地产危机复盘，为何90年代烈度远超70年代？什么房企能穿越牛熊？.docxVIP

内容目录

一、日本上世纪房地产与宏观经济表现 4

二、日本政府上世纪主要宏观与地产政策 8

70年代政策多管齐下，力度适度节奏准确，逆周期调节奏效 9

80年代，应对升值萧 执行长期宽 的货币政策，银行护卫船 机制助长地产泡沫与风险 9

1990年前后主动刺破泡沫引发硬着陆，危机爆发后救市政策迟滞 10

三、日本深陷90年代危机的本质 13

资产价格跌幅过大、持续时间过久，引发资产负债表的全面衰 13

内核是人口结构的全面恶化，长期宽 的货币政策催生较大泡沫 13

经济转型缓慢， 部环境压力较大 15

么、那些穿越房地产牛熊的日本房企 15

市场向核心城市靠拢，核心房企市占率极高 15

什么样的房企能穿越地产周期？ 18

努表目录

努表1：日本城市住宅 地价格指数、房屋价格指数 4

努表2：日本OECD房屋价格指数（第一轮危机走势放大） 5

努表3：日本OECD房屋价格指数（第二轮危机走势放大） 5

努表4：日本城市住宅 地价格指数（第一轮危机走势放大） 5

努表5：日本城市住宅 地价格指数（第二轮危机走势放大） 5

努表6：日本新开工建筑面积（经季节性调整，月度） 6

努表7：日本新屋开工数量（年度） 6

努表8：日本 人住宅 资及 比 6

努表9：日本名义GDP 比 7

努表10：日本名义GNP 比 7

努表11：日本出口金额及 比（十亿日元） 7

努表12：日本进口金额及 比（十亿日元） 7

努表13：名义原油价格 7

努表14：日本 现率、M2 比、CPI 比 8

努表15：日本主要银行长期贷款利率与日本10年期国债收益率 8

努表16：日本80年代宽 周期 升资产泡沫示意努 10

努表17：日本 地与漫收政策的调控过程 10

努表18：日本1991年增加 地漫负的内容 11

努表19：日本1990年后企业破产数量（月度，个） 12

努表20：日本金融机构破产情况（个） 12

努表21：日本银行不良债权规模及处置 失 12

努表22：日经225、日本实际房屋价格指数 13

努表23：日本非金融企业部门的资金募集 13

努表24：日本出生人数、出生率 14

努表25：日本人口普查分年龄组（万人） 14

努表26：日本城市化率及户均住宅数 14

努表27：日本住宅5年增长规模 14

努表28：日本全国及主要都市圈新建公寓发售户数（户） 16

努表29：日本新建公寓发售户数结构 16

努表30：日本新建公寓发售均价（万日元/㎡） 17

努表31：日本新建公寓发售均价指数（2012=100） 17

努表32：日本东京都圈新建公寓供应房企排名（2023年） 17

努表33：日本主流房企分类 18

努表34：三井不动产营收构成变化 19

努表35：三菱地 营收构成变化 19

努表36：住友不动产营收构成变化 19

努表37：三井不动产长期发展策略 20

努表38：三井不动产写字楼空置率（粗线）与东京都心5区写字楼空置率对比 21

努表39：三井不动产签约住宅（公寓+一户建）销售户数及公寓那均销售价格 21

努表40：三井不动产签约住宅销售分区域结构 22

努表41：日本三大房企主营收入（十亿日元） 22

努表42：日本三大房企归母净利润（十亿日元） 22

努表43：日本三大房企毛利率（%） 23

努表44：日本三大房企归母净利润率（%） 23

努表45：日本三大房企资产周转率 23

努表46：日本三大房企权益乘数（杠杆比率） 23

努表47：日本三大房企ROE 24

日本房地产在上世纪经历了70与90年代两轮房地产相关的危机，本文将对比两轮危机爆发的背景与原因、危机爆发前后政府的行为，沫两轮危机走向不结果的深层次原因。两轮危机具时间分别对应1974-1977年、1991-2009年。纵观日本战后房价地

价表现，90年代房地价调整的幅度、调整的时间均远超70年代，对经济影响也远大于70年代。目前的研究主要聚焦在房地价大幅波动的90年代危机，而相对缺乏对70年代利度过危机的 考与 论。我们认为，两轮危机的对比研究具有很强的借鉴意义。本文将对比两轮危机爆发的背景与原因、危机爆发前后政府的行为，沫 两轮危机走向不

结果的深层次原因。

努表1：日本城市住宅地价格指数、房屋价格指数

日本城市住宅地价格指数（名义，6

日本城市住宅地价格指数（名义，6个主要城市，2010=100）日本城市住宅地价格指数（名义，有城市，2010=100）

日本房屋价格指数（名义经调，有城市，2010=100）

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