房地产行业REITs专题研究报告(四)：REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调.docxVIP

目录

REITs政策持续释放，利好信号频出 3

REITs市场行情及分析 4

三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场 4

各只REIT2024年及上市以来的涨跌幅 5

各只REIT持续稳定分红，高速公路类分红金额较大 6

各板块REITs业绩分析 7

产业园类REITs 7

保租房类REITs 10

高速公路类REITs 13

能源类REITs 16

环保类REITs 19

仓储物流类REITs 21

消费类REITs 23

风险提示 27

插图目录 28

表格目录 28

REITs政策持续释放，利好信号频出

2024年7月6日，国家发展改革委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，宣布REITs发行告别试点阶段，正式迈入常态化发行阶段。《通知》针对项目责任方、中介机构、咨询评估机构和省级发改委的责任做了特定要求，厘清各方工作职责。对标的选择的宏观属性以及投资管理给出了更为明确的信号，需要中介机构对申请标的资产的中长期运行判断提供具有一定前瞻性指引的判断。同时，《通知》对项目回收资金使用提出了明确的要求。

2024年8月6日，国家发展改革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》的通知，提升基础设施领域REITs项目申报材料的标准化、规范化水平，近一补提高常态化发行工作的质量和效率。

2024年8月11日，国务院印发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》围绕优化绿色转型投资机制提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。通过REITs的发行可以动员更多的社会资本参与到清洁能源项目的投资和建设中，加速能源结构的优化和低碳技术的推广应用。

2024年9月20日，证监会发布了修订后的《证券公司风险控制指标计算标

准规定》，于2025年1月1日起正式施行。与现行风险控制指标体系相比，《风控指标规定》对证券公司所有业务活动纳入风险控制指标约束范围，明确证券公司参与公募REITs等新业务风险控制指标计算标准，提升风险控制指标体系的完备性和科学性。

REITs市场行情及分析

三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场

2024年三季度中证REITs（收盘）指数处于横盘震荡，三季度末相较于二季度末整体下跌0.91%，主要由于股市与债市交易活跃且加速回温，部分REITs投资资金或回流至股债两市，截至三季度末环比二季度末中证1000指数上涨16.60%，中证全债指数上涨1.24%；截至2024年9月30日中证REITs的换手率为0.76，环比6月最后一个交易日下跌11.70%，交易缩量明显，9月27日

（28-29日休市）换手率仅为0.28，是2023年11月3日以来的最低点。

图1：中证REITs（收盘）指数走势

1,200.00

1,000.00

800.00

600.00

400.00

200.00

0.00

1.80

1.60

1.40

1.20

1.00

0.80

0.60

0.40

0.20

0.00

收盘价 换手率

资料来源：iFind，

注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2024年11月15日

中证REITs（收盘）指数2023年11月15日至2024年11月15日跌幅达3.65%，沪深300（收盘）指数涨幅为10.80%，中证1000指数跌幅为0.91%，中证全债指数和国债指数涨幅分别为7.67%和6.50%；从波动性表现来看，截至2024年11月15日，中证REITs（收盘）指数近250日波动率为10.57%，低于沪深300（收盘）指数的20.63%和中证1000指数的32.09%，高于中证全债指数的0.93%和国债指数的0.77%，居于股债之间。

图2：股债指数、REITs指数近一年涨跌幅和近250日波动率

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

中证REITs(收盘)沪深300（收盘） 中证1000 中证全债 国债指数

近一年涨跌幅 近250日波动率

资料来源：iFind，数据截至2024年11月15日，

各只REIT2024年及上市以来的涨跌幅

保障房类REITs、能源类REITs以及环保类REITs上市以来及2