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城市更新中存量土地开发利用的若干问题思考

城市更新中存量土地开发利用的若干问题思考--第1页

发布时间：2022-04-26T11:30:49.687Z来源：《中国建设信息化》2021年第22期作者：陈祖立

[导读]目前，城市更新是指针对当前城市中已经建成的空间环境进行合理的改造再开发

陈祖立

联创新锐设计顾问(武汉)有限公司湖北武汉430030

摘要：目前，城市更新是指针对当前城市中已经建成的空间环境进行合理的改造再开发，然而城市在建设过程中往往会涉及到多方面

的影响因素，因此在进行城市更新过程中，我们需要追求经济效益的同时，也要注重社会效益，以城市更新为依托，改造出一个生态健康

的新城市。

关键词：城市更新;土地开发;利用

在我国城市更新对推进城市治理体系与治理能力现代化、改善人民生活品质、促进产业升级转型、提升城市发展活力具有重要作用，

也是加快构建城市“双循环”新发展格局的关键。我国城市更新因投入大、收益少且分配不均，长期陷入动力不足、阻碍有余的困境。十四

五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品

质的提升。

1、城市更新中存量土地开发利用的重要意义

一是土地开发和土地利用的主题多种多样。在国家出台的指导方针中，明确鼓励原土地所有者自行开发和合作开发现有土地。只有在

原土地产权人无意愿自主开发和合作开发的条件下，才可以向政府申请收回土地，纳入储备。换言之，在存量土地开发利用的顺序上，国

家政策将原土地产权人自行开发土地放在第一位，合作开发土地放在第二位，政府收回土地再供应放在最后一位。政策的目的十分明显，

就是鼓励产权主体、市场主体和社会资本开发利用存量土地资源。二是存量土地增值收益的分配具有共享性。国家出台的政策明确，原依

法取得的工业用地改造开发后，提高厂房容积率但不改变用途的，停车场增加容积率的，免收地价款；利用现有工业用地兴办先进制造

业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，可继续按原用途、原产权形态使用，不按新用途收

取地价款。这些减免土地收益的实质，是国家与用地者共享土地规划调整所产生的增值收益部分。与增量土地出让收益全部归土地所有权

人的政策不同，存量土地开发利用中增值收益分配的共享性，对降低更新改造成本，加快项目实施，至关重要。

2、城市更新中存量土地开发利用的若干问题思考

城市2.1拓展空间范围的预留

在我国对于一个城市而言，其更新发展处于动态过程中。因此，在城市更新设计中，需要有长远的眼光，预留出城市拓展空间。城市

更新当中，对于原有的城市布局和建筑进行改造，需要融入动态思维，能够基于设计将短期更新与长期更新进行联系，而不是将目光仅仅

局限在目前的城市发展需求上。预留城市拓展空间，是城市统筹规划和长远发展的一种融合，在合理布局和更新改造当中，考虑到城市未

来的发展状态，如人口规模、交通、住宅以及其他城市功能的匹配等。如在城市交通道路规划设计中，考虑到未来城市车辆的增加，道路

拓宽是必然的趋势，当前虽然没有那么多车辆，但也要预留出交通道路的拓宽空间，因此在城市更新设计方面，就要确定城市道路两侧的

建筑与原有道路之间的距离，如果距离过近，则无法进行有效拓展，在未来的城市更新中就不得不以拆除道路两侧建筑物和构筑物为前

提，满足道路更新需要，这样就会增加后续的城市更新难度和成本等。

从整体性与系统性2.2出发，推进城市绿色空间有机更新

一些内城区域的过度开发导致城市缺乏灵活性和活力，城市绿地建设存在一定问题，如绿地保护不足，绿地面积和数量减少，布局不

合理。城市是一个有机整体，除了更新城市内部街道和建筑外，还应以整体性和系统性更新为目标，对绿色空间进行合理开发和保护，注

重文化传承在城市绿色空间中的应用。城市绿地专项规划应将自然景观资源和人文资源相结合，关注城市物质空间提质，促进经济文化协

调发展。应借鉴成功的更新经验，将城市绿色空间规划落实到具体空间、设施和交通系统中，从整体性和系统性出发，结合现代化技术手

段，实现城市绿色空间品质提升。

场2.3地性与生态性的综合考虑，推进城市绿色空间多元化发展

城市绿地规划应遵循区位原则、生态原则和经济原则。尊重自然环境和历史文化，实现人文精神与绿色空间的协调统一，挖掘城市个

性，通过多元化发展，实现城市景观的多样性。城市绿色空间是城市生态设计的主体，是城市生态环境的重要组成部分。面对城市快速更

新产生的生态失衡、绿色空间有限、人居环境恶化等问题，必须把解决