高品质低成本产业空间项目成本管控探讨 .pdfVIP

高品质低成本产业空间项目成本管控探

讨

摘要：打造高品质低成本的产业空间是东莞产业高质量发展的必经之路，是

当前提高城市竞争力的绝佳“招数”，当前首要任务便是打造现代化产业园区、

建设低成本产业空间项目，本文作者围绕产业空间项目低成本管控思路，结合自

身项目实战经验，阐述了自己总结的一些观点，意在与同行交流探讨。

关键词：产业空间项目成本管控项目成本

一、背景介绍

广东省委书记黄坤明在各地市调研时表示，要以实体经济为本，坚持制造业

当家，依托大项目支撑大产业，依托大产业推动大发展，奋力打造高质量发展新

增长极。广东深圳5年建设1亿平方米低成本产业空间，广东珠海2年建设2000

万平方米高质量标准厂房，广东中山2022年内拆除整理1.3万亩、三年拆除整

理6万亩，从外部趋势来看，面对深圳、珠海、中山等城市的直面竞争，东莞打

造低成本优质产业空间势在必行；从内部发展来看，东莞作为曾经享誉全球的

“制造业名城”，必须坚持以制造业当家推动实体经济发展，打造低成本优质产

业空间也是自身发展需要。

二、东莞市产业空间项目政策

为了推动低成本优质产业空间的发展，2023年4月16日，东莞市人民政府

办公室印发了《推动高品质、低成本产业空间建设工作方案》(东府办〔2023〕7

号)，提出聚焦“科技创新+先进制造”，面向优质企业加快发展对产业空间的需

求，力争实现5年内打造不少于5000万平方米高品质、低成本的优质产业空间。

创新开发模式，政府统筹建设的优质产业空间，以“成本+微利”的价格，

以可售可租、租售结合等方式，确保“低成本”开发及供给。

三、行业分析

产业空间项目建设是一项浩大、繁琐的工程，耗时长、覆盖面广、投资大。

产业空间项目建设与房地产商品房建设不同，由于我国产业空间项目建设发展历

程尚短，相关政策性文件以及经济学上的考量并没有房地产建设那么完善，对于

产业空间项目建设过程中的成本控制多呈现出粗放型的管理。要实现低成本开发

产业项目必须重视并加大成本管控力度，在保证产业品质、施工质量的同时降低

资金成本，做好成本管控，提升核心竞争力，促进产业项目发展。

四、全周期建造成本管控思考

品质和成本挂钩，如何实现产业空间项目高品质、低成本开发，需要在项目

开发过程中做好全期成本规划。

1、投资决策阶段成本控制：投资决策阶段的成本控制对整个项目的成本控

制具有纵览全局的决定性作用，决策阶段决策内容是决定工程造价的基础，直接

影响着决策阶段之后的每个阶段成本的确定与控制是否科学、合理。据有关资料

统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对成本影响最大，与设计阶段共同影

响项目成本可达到70%左右。投资决策阶段需关注项目规划指标、大市政配套、

周边环境、动拆迁情况、交通状况、土地价格等要素，结合规划指标合理提高容

积率降低土地成本，通过市场调研周边环境和竞品，合理定位项目档次，对拟建

项目进行多方案经济和技术比选，选择技术上可行、经济上合理既能满足政府的

品质要求又能满足客户功能需求、经济需求的最优组合方案，根据市场销售情况，

充分考虑资金成本，确定合理的开发规模和周期。

2、规划设计阶段成本控制：在做出项目决策后，控制造价的关键在于设计。

在各阶段设计和单项设计中，持续地开展方案优化，比较不同方案所带来的品质、

进度、成本方面的差异；各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、

碰、缺，降低纠错成本；密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，最大限度的

应用其中有利于降低成本的规定。做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单

位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工

作事项和技术经济指标要求，清晰、明确的表达在设计合同中。设计阶段成本管

控可以关注以下成本控制点：

1）总平图：出入口的设置，在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制

出入口数量。

2）停车位及地库：应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相

关部门的要求，选择合适各产业空间项目的地库形式。

3）平面布置：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度，直接影响

建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。因此，建筑单体应选

择对称形式，形体尽量简单，利于抗震和成本。

4）节能设计-外墙门窗：门窗设计窗墙比建议控制在0.25以下，满足基本

的采光通风及