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投资性房地产业务填报企业所得税年度纳税申报表详解

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，

主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的

建筑物。投资性房地产确认中应注意,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，

是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物,其中，用于出租的土地使用权

是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥

有产权的建筑物。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备

增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持

有并准备增值后转让的土地使用权。自用房地产和作为存货的房地产，不作为投

资性房地产处理。

投资性房地产的会计核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核

算，需要注意的是，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，

也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采

用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。具

体分析如下。

成本法下投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：

（1）外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始

日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房

地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记

“投资性房地产”贷记“银行存款”科目；

（2）自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即

达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的

房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产

达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，借记投资性房地产贷记“在建工程”

科目；

（3）作为存货的房地产转为出租

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项

存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，

借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。即将存

货的账面价值转为投资性房地产的账面价值；

（4）自用房地产转换为投资性房地产

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外

购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开

始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当

按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。应当借记

“投资性房地产”“累计折旧”贷记“固定资产”、“投资性房地产累计

折旧”科目。

在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产

计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

借记：资产减值损失、贷记“投资性房地产减值准备”科目。而且计提投资性房

地产折旧或摊销。总的来说与固定资产，无形资产核算相似，本文不做详细分析。

采用公允价值模式核算投资性房地产，应当以采用公允价值模式的前提条件

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计

量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极

少数情况下，已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表

明某项房地产在完成建造活动后首次转为投资性房地产时，该投资性房地产的公

允价值不能持续可靠取得的，应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，

并且假设无残值。

采用公允价值模式下初始