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房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发

间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税

费、规费。

1、土地费用：土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿

费。现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。

土地费用包括缴纳给国土资源局（国有资产经营公司）的费用（即土地

挂牌费用），还包括拆迁安置补偿费用，也应包括在土地交易过程中的

一些无法明示的费用(比如议价、中介费)。为追求GDP和政绩，现在

各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土

地费用不断加大造成楼面价也不断的上升.

2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、

方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设

计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、

工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程

招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平等等费用。

上述费用各省市都有各自的收费标准.但现在一些从事环境评估、地震安

评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地

震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述

工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较

大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是

房价高低的一个标尺。

3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至

整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装

工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备

案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了，不作

阐述。

4、开发间接费用：包括组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福

利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发

销售过程中发生的费用:销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆

典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。目前房地产市场中，销售

代理费及销售广告、项目推广费一般占据销售总额的1。5%-3％.

5、基础设施配套费用：基础设施配套费包括：基础设施和公共配套设

施建设费两部分。基础设施建设费主要指小区的水、电、暖（热力）、

气（天然气）、通讯（电话、宽带）、有线电视、小区道路、绿化等费

用.公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务

的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所

等）和各种营利性的配套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网

点)等所发生的费用.此部分费用，同样也与开发企业的社交公关能力有

密切的关系。

6、不可预见费用：项目在开发建设工程中遇到的材料涨价、政府宏观

政策的调整，银行贷款利率的调整，人工工资的大幅度涨幅等等;

7、各种规费、税费。税收：房地产主要税费包括:a营业税：营业收入

的5%;b城市维护建设税：营业税的7％;c教育费附加：营业税的3％；

d地方教育费附加：营业税的1％(上述营业税及附加合计为营业收入的

5。55%）；e土地增值税：按规定的税率征收;f房产税：房产税有两

种计税依据，一种是年房产税=房产原值＊(1—30%）＊1.2%；第二种

是房产租金收入＊12%；g土地使用税：按相关年税额标准缴纳;h印

花税：依据建筑安装承包合同，房屋销售合同等合同金额的万分之五缴

纳;j企业所得税：一般企业所得税的税率为25％。规费：主要由地方政

府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规

范。诸如征地管理费、商品房交易管理费、城市建设配套费、新型墙体

材料专项基金、建筑企业养老保障、；房地产综合开发费、房地产开发

管理费等等。

2010年1月10日，山东省住房与城乡建设厅房地产管理处花景新处

长，在诸城市全面提高建设行业整体素质培训班，作了《当前山东省房

地产市场形势与对策》的报告，报告中通过对山东省17个地级市的房

地产开发成本的统计和分析后认为:在房地产开发成本构成中，土地成本

占了12%—34%；前期工程费占6%-16%；开发间接成本占

3.7%—11％；建安成本占30%-55%；配套成本占2.4％-9.4％；不可

预见费用占1。6%-3.8%；各种规费占5。8%—11％.

一些网站、文章表示中国的房地产开发费用中有近55％的费用缴纳给

了政府。房地产开发涉及的