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上海呼兰路项目现场踏勘报告

项目概况：

项目地处上海市宝山区庙行镇,在上海北部，中外环之间。

项目位于呼兰西路以南，南蕴藻路以北，长临路以东，纪蕴路以西，项目靠近上海南北高架路及地铁1号线。

智力产业园二期指标：占地面积39000平方米，容积率2.5，计容面积97500平方米，建筑限高65.4M，建筑密度40%，绿地率20%。

智力产业园三期指标：占地面积46000平方米，容积率2.5，计容面积115000平方米，建筑限高65.4M，建筑密度40%，绿地率20%。

地块可达性、道路交通及展示面状况：

北侧为现有的智力产业园、智力公园及部分厂房。北侧的呼兰西路为为城市次干道，展示面效果较好。

南侧为和欣国际花园，2012年开盘，目前仍然在售。小区档次中等，为高层公寓房。基地南区仍有部分旧房。但南侧的南蕴藻路道路等级较低，展示面效果一般。

西侧为厂区及仓库。西侧的长临路道路等级低，展示面效果较差。

东侧为部分生物农药示范园及上海市生产性服务业功能区，东南侧为婚礼中心，继续向东为上海南北高架及地铁1号线（地上段）。地块东侧并不直接临主干道。

周边同质物业及经营状况

上海宝山万达

总建筑面积约29.5万平米，业态为商业办公。经营状况良好。

绿地新都汇

总建筑面积约为12万平米，业态为商业办公。尚未开业。

家乐福

总建筑面积约为5万平米，经营状况良好。

易买得

总建筑面积约为3万平米，经营状况良好。

周边还有大华虎城及五角场万达。

总体结论：

项目临近地铁1号线呼兰路站，地铁交通较为便利。

东侧为上海南北高架，但驾车从高架至基地通达性不佳。大型的高架路及地铁1号线（架空段）阻隔了东侧的人流及视线，通达性也受到较大影响。

北侧和东侧目前已经有少量办公楼，可以带来部分办公人流。

沿呼兰西路往西一个街区，道路被河流打断，机动车不可通行，且2侧皆为厂房和仓库。无法为项目提供人流。

项目南侧有成片小区，可为项目提供客源，距离项目1个街区的三泉路有一条商业街，商业气氛较浓，已经形成一定规模。业态为小区配套性商业。