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浅析房地产企业私募股权基金融资模式

作者：王茜

来源：《商情》2018年第11期

【摘要】本文首先分析了我国房地产融资现状，然后阐述了房地产企业私募股权基金融资

存在的问题，最后总结了房地产企业私募股权基金融资模式的优化设计，提出了一些融资模式

的保障措施。

【关键词】房地产企业私募股权基金融资模式

房地产行业一直是我国经济发展的命脉，但从目前来看我国房地产金融体系管理尚不完

善，一旦发生金融危机后果将不容设想。在这一背景下，为了有效防范我国房地产行业发生泡

沫危机、房价非理性高涨等问题，应加强房地产企业的内部管理工作，对房地产企业私募股权

基金融资模式进行优化，让融资渠道变得越来越宽，有效解决融资管理问题，支撑房地产开发

企业的持续、稳定发展。以下就是对房地产企业私募股权基金融资管理相关问题的详细阐述。

一、我国房地产融资现状

从现阶段来看，房地产已经逐渐成为了我国经济发展的命脉，而我国房地产行业发展中的

融资模式有着一定显著特点。据相关统计数据显示，我国房地产企业开发资金主要来源于银行

信贷、企业自筹和定金及预付款。其中，银行信贷占据23.86%，企业自筹占据28.69%，定金

及预付款比例最高占据38.82%。由这一统计数据可知，房地产企业融资资金有60%以上来自

银行，而融资方式分为了直接、间接两种形式。国际通行标准中指出，银行贷款最高比例不能

高于40%，可见我国房地产企业融资结构太多单一，对银行依赖度太高。

二、房地产企业私募股权基金融资存在的问题

房地产属于资金密集型企业，它有着投资规模大、开发周期长的特点，在房地产企业项目

管理工作中需做好融资工作。但从现阶段来看，部分房地产企业的融资行为表现出了一些问

题，其主要体现在以下几个方面：

第一融资渠道单一。从房地产企业财务状况角度来看，在企业发展初期，主要是依靠股东

个人投资获取一定项目运作资金。而在项目开发阶段，主要是依靠销售回款和商业银行开发贷

款来支撑项目的运作，融资渠道比较单一。以S公司为例，该项目开发中的资金主要来源于销

售收入和银行贷款，受房地产交易市场、股票市场等因素的影响，S公司还贷能力开始有所下

降，我国商业银行再贷款难度也有所加大。如下所示：

第二资本负债率高。从房地产企业负债水平角度来看，很多房地产开发企业的负债率在

80%-90%之间，甚至有的企业达到了90%以上。

第三缺乏可持续性。即受信贷政策、担保实体等的影响，现有融资模式只能满足短期资金

需求，缺乏可持续性，应在房地产企业快速发展背景下积极探索一种新的融资模式，满足房地

产项目开发的融资需求，拓展企业融资渠道。

三、房地产企业私募股权基金融资模式设计

（一）描述融资总体路线

在房地产企业项目开发阶段，为了进一步优化房地产企业融资管理，应寻求一种新的融资

路线——私募股权基金融资方式。以S公司为例，S公司在项目融资管理工作进行中，效仿鑫

苑置业借助境外私募基金投资获得后备资金的成功案例，在境外注册了BVI公司，并将境内

房地产资产置换注入BVI公司。然后，利用私募股权基金成功实现了合营公司的海外上市，

为S公司的发展争取了一定投资回报，降低了公司内部资产负债率。在私募股权融资之前，S

公司项目融资主要是以银行贷款为主，业务拓展比较缓慢，负债率高达70%以上。在私募融资

之后，S公司逐渐实现了跨区发展，融资开始变得多元化，主要包括了境内银行贷款、境外私

募基金、Pre-IPO基金，通过改变公司融资方式降低了负债率比例。另外，在境外上市以后，S

公司融资开始以境内银行贷款、境外私募基金、IPO上市筹资为主，负债率下降到了70%以

下。

由上述S公司实践案例可知，采取私募股权基金融资模式不仅能够降低企业负债率，为企

业发展获得更多融资资金，也可进一步优化公司资本结构，推动公司的快速发展，有效规避一

些财务风险。

（二）设计基金组织形式

在房地产企业私募股权基金融资模式下，需合理优化基金组织形式的设计。目前，公司

制、有限合伙制、信托制是私募股权基金运作的主要组织形式。

公司制应用最为广泛，是一种相对成熟的组织形式。在公司制组织形式下，公司中独立法

人有开立证券账户的资格，无经营限期限制，注册资本一次缴纳完成。但是，公司制资金组织

形式设计严格，公司内部股东要承担一些出资额风险，容易呈现出双重纳税的问题。同时，由

于公司制组织形式下内部治理结构繁琐，需要耗费部分资金用于管理上，运营效率比较低。