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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题及解答参考

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题：

某房地产开发公司计划开发一座集住宅、商业、办公于一体的综合体项目。以下是该项目的一些基本情况和相关数据：

案例材料：

项目地点位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。

项目总占地面积为50亩，预计总建筑面积为30万平方米。

预计项目总投资为15亿元，其中土地成本占40%，建筑成本占30%，其他费用占30%。

项目预计销售周期为3年，预计销售收入为20亿元。

项目预计运营期20年，预计年运营收入为1亿元，年运营成本为5000万元。

请根据以上案例材料，回答以下问题：

1、该项目的投资回报期是多少？

答案：投资回报期=总投资/年净收益

年净收益=预计年运营收入-预计年运营成本

年净收益=1亿元-5000万元=5000万元

投资回报期=15亿元/5000万元=30年

2、如果该项目的资金成本为10%，该项目的净现值是多少？

答案：净现值（NPV）=∑[CFt/(1+r)^t]

其中，CFt是第t年的现金流量，r是贴现率，t是年份。

计算各年的现金流量：

第1年：-15亿元（初始投资）

第2年：预计销售收入-预计销售成本-预计运营成本=20亿元-15亿元-5000万元=5.5亿元

第3年：预计销售收入-预计销售成本-预计运营成本=20亿元-15亿元-5000万元=5.5亿元

第4-20年：年运营收入-年运营成本=1亿元-5000万元=5000万元

净现值=(-15亿元/(1+0.1)^1)+(5.5亿元/(1+0.1)^2)+(5.5亿元/(1+0.1)^3)+∑[5000万元/(1+0.1)^t](从第4年到第20年)

使用财务计算器或Excel等工具计算净现值。

3、如果项目成功，预计该项目的内部收益率是多少？

答案：内部收益率（IRR）是使净现值等于零的贴现率。

使用财务计算器或Excel等工具计算内部收益率（IRR）。

第二题：

某房地产开发有限公司（以下简称“公司”）计划在市中心新建一个综合体项目，项目总投资预计为20亿元。公司为降低投资风险，决定聘请专业咨询机构进行可行性研究。经过咨询机构的研究，得出以下结论：

项目所在地市场需求旺盛，预计项目建成后年销售额可达10亿元；

项目预计建成后3年内即可收回投资；

项目预计年净利润率为8%；

项目预计年贷款利率为6%，贷款期限为10年。

1、根据案例材料，该公司综合体项目的总投资是多少？

答案：20亿元

2、根据案例材料，该公司综合体项目预计在多长时间内可以收回投资？

答案：3年内

3、根据案例材料，该公司综合体项目的年净利润率是多少？

答案：8%

第三题：

某房地产开发公司近期成功开发了一座商业综合体项目，包括一栋写字楼、一栋公寓和一栋购物中心。以下是该项目的一些关键信息：

案例材料：

项目总投资为10亿元人民币，其中土地成本占30%，建安成本占40%，其他成本占30%。

项目预计销售周期为3年，预计销售价格为写字楼每平方米2.5万元，公寓每平方米1.8万元，购物中心每平方米1.2万元。

项目预计年运营成本为项目总投资的5%。

项目预计年折旧费用为项目总投资的4%。

项目融资成本为项目总投资的10%。

案例分析题：

1、计算该项目写字楼、公寓和购物中心的总销售预期收入。

2、计算该项目在销售周期内的总运营成本和总折旧费用。

3、若项目融资成本在运营期间均匀分摊，计算该项目运营期间每年的融资成本。

答案：

1、写字楼总销售预期收入=写字楼面积×写字楼每平方米销售价格

公寓总销售预期收入=公寓面积×公寓每平方米销售价格

购物中心总销售预期收入=购物中心面积×购物中心每平方米销售价格

总销售预期收入=写字楼总销售预期收入+公寓总销售预期收入+购物中心总销售预期收入

2、总运营成本=项目总投资×5%

总折旧费用=项目总投资×4%

3、年融资成本=项目总投资×10%÷3年

二、论述题（30分）

论述在当前经济环境下，我国建筑与房地产经济面临的挑战及应对策略。

答案：

一、面临的挑战

房地产市场供需失衡：近年来，我国房地产市场经历了高速发展，但部分地区出现了供大于求的现象，导致房价下跌，企业资金链断裂。

建筑业产能过剩：随着我国城市化进程的加快，建筑业发展迅速，但部分地区存在产能过剩问题，导致企业竞争激烈，利润空间缩小。

资金成本上升：受金融政策调控和房地产市场调控等因素影响，企业融资难度加大，资金成本上升。

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