成都市房地产市场综合分析.docxVIP

成都市房地产市场综合分析

据市统计局数据显示，2003年1-6月全市（含郊区、市、县）累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比

增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，同比增长26.8%。其中土地购置费达27.58亿元，同比增长69.8%，

增幅过大。购置土地面积354.32万平方米，同比减少11.7%，土地购置单价同比上升92.3%，几近翻番。

据成都市房产管理局数据显示，2003年1-6月全市（含郊区、市、县）商品房施工面积1758.44万平方米，

比去年同期增长27.0%，其中新开工面积566.77万平方米，同比增长33.3%；商品房竣工面积263.93万平

方米，同比增长37.5%，其中住宅类竣工面积244.60万平方米，同比增长46.8%，办公楼竣工面积3.10万

平方米，商业营业房竣工面积11.6万平方米；商品房竣工价值33.7亿元，同比增长36.7亿元，其中住宅

类竣工价值30.77亿元，同比增长52.6%，办公房竣工价值0.33亿元，商业营业房1.91亿元。据成都市房

产管理局数据显示，全市（除崇州外）合计商品房销售面积为623.16万平方米，销售金额为149.96亿元。

其中，住宅的销售面积为545.31万平方米，销售金额为112.2亿元。办公用房销售面积为7.32万平方米，

销售金额为25865.66万元；商业营业用房销售面积为59.94万平方米，销售金额为29.53亿元。2003年

1-6月五城区房地产市场的供求关系发生了根本性转变，需求首次超过供给。市场供应面积（批准预售商品

房面积）为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，供销比为0.993，供小于求这一状况有力的证

明了我市房地产消费市场强劲的需求动力，就全国目前的省会城市来看，供给小于需求的这种状况很难出

现，一些城市的积压商品房问题越来越严重，而我市的商品房供求关系第一次出现供小于求，结合现今房

地产界的讨论焦点-----“泡沫”问题，可以看出我市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中，开发商

应该抓住这一销售良机积极的推广自己的新项目及积压房，但是，按照正常状况，房地产市场的供给要稍

大于需求才算合理，才能保证消费者的充分选

择面。

2003年1-11月成都房地产市场分析

（二）市区(五城区含高新区,以下同)商品房供销情况

【分物业供销状况】

1、市区新建商品房销售旺盛，总量供求基本平衡

据成都房产管理局统计，1-11月市区共批准预售项目239个，总计面积为619.64万平方米，同比增长28.53%;

共销售商品房655.62万平方米，同比增长17.62%。总量供求基本平衡，供销比为0.945，供略小于求。供

求状况的相对平衡也说明当前我市市区的房地产市场供需两旺一个基本格局已形成,市场步入一个良性发

展的轨道。

2、市区住宅供不应求，缺口很大。

住宅的供应缺口进一步扩大，今年1-11月住宅供应面积（批准预售）为434.31万平米，同比增长13.54%;

而销售面积达到560.76万平米,同比增长15.8%,供销比仅为0.775，供应缺口达到126万平米，缺口很大。

这种状况说明目前成都市市区的住宅供应较为不足，产生如此巨大供应缺口的原因有以下几点：一是市区

土地供应的严重缺乏，大盘住宅开发逐渐减少，并且由于土地资源的稀缺开发商转而开发利润更高的写字

楼和商业物业；二是一批开发商转移郊县进行大盘开发；三是旧城改造带来的强烈购买力；四是大批外地

人选择在成都进行房地产投资置业。

3、市区商业用房供略过于求，办公用房供求基本平衡。

1-11月市区商业用房供应面积达89.57万平米，同比增长66.81%,而销售面积仅为67.80万平米，同比增长

35.54%,有20余万的商业用房待销售，但这仍属于合理范围之内。成都市的旧城改造和城市规划是商业物

业红火的主要原因，但在这种交替变迁的局面下，开发商也需要保持清醒的头脑进行理性投资。办公用房

的供求状况较为平衡，1-11月供应量为14.35万平米，而销售量为14.78万平米，供求较为平衡。

表三：203年1-11月各类物业供销对比表（单位：万平米）

数据来源：成都市房产管理局

2003年11月成都房地产广告分析

一、总体趋势

今年11月成都市房地产广告总投放金额2573万元，与去年同比下降12％，这是本年度继1、2月份

广告投放淡季后的又一个较低水平。自9月份房交会广告投放量达3555万元高位后，投放量一直呈下降趋

势，分析其原因有几点：第一,定于12月份举行的第三届“住博会”会使开发商调整重点投放时间，房产

展会对房地产广告投放量的影响很大,这也