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房地产策划－项目总体思路－项目开发主题定位及形象定位－市场调查分析步骤

房地产策划－项目总体思路－项目开发主题定位及形象定位－市场调查分析步骤

第一阶段项目市场调研与投资分析

步骤1：项目所在地市场情况初步调查

【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场

情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。

阶段A：宏观环境分析

第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、

旅游等。

第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、

家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益

等等。

第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地

制度和土地政策、税收政策等。

第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规

划和区域规划、城市发展战略等。

与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交

易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：项目所在地房地产市场状况分析

第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势

进行客观、到位的描述。

第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民

的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。

第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，

做出预测（约3-5年）。

阶段C：项目所在地板块市场分析

第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。

第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。

第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。

第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资

料，并进行归类、分析。

阶段D：项目地块环境研究分析

地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城

市发展走势中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分

布及未来发展预测

第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点

状况

第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等

第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及

腐蚀状况及未来变化

第五、社会治安。

第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲

未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究

阶段E：项目地块特性分析

第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、

建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。

第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资

源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

步骤2：对项目所在地市场情况再次进行调查

【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和

研究，为项目定位提供依据。

阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析

第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、

市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不

同，问卷内容不尽相同）。

第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、

最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。

第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地

产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，

以及房地产市场营销方式的采用情况。

阶段B：对可类比项目进行全面分析

对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。

第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化

率、规划户数等的调查研究。

第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目

定位、主要卖点、

第三、对可类比项目销售去化顺序分析。

第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。

第五、对