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富阳（中国）财务分析报告

报告对富阳（中国）2005-2007年财务状况进行分析，并结合市场环境，对08年的富阳（中国）

财务状况做出预测，在此基础上对可供改善之处提出相关意见和建议。

1、公司简介

富阳（中国）控股有限公司1997年由台湾人江陈峰及大陆合伙人韩林成立于中国上海，并于06

年7月在香港成功挂牌上市（联交所编号：352）。经过近十年的开展，该公司定位为通过全方位

的效劳平台，在“立足中国〞的基础上，效劳全球，打造专业国际化的房地产投资效劳公司。旗

下成员包括：上海富阳物业咨询有限公司、柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、富阳资产管

理有限公司。而上海富阳物业咨询有限公司的主营业务——一手房物业代理，是富阳（中国）的

核心及主要业务所在，主要的经营范围在长三角区域的二、三线城市。

2、2005-2007年财务状况分析

2005年2006年2007年

营业额（千港元）115,86274,82497,942

增长率（%）13.66%-35.42%30.90%

年度股东应占溢利（千港元）40,98719,05721,657

由上图可知，富阳（中国）业务整体看来是处于下降态势，而且中间波动幅度比较大，2005年的

营业额是最高的，在1亿港币以上，而2006年及2007年都是在1亿港币以下，06年更是比05

年下降了35%；而反观年度应占溢利2007年比2005年下降了近5成，比2006年增长10%左右。

这反映出富阳（中国）的增长质量欠佳，自2006年“集团将集中从事更多中低价及中小型住宅房

地产的房地产咨询及代理工程，预期有关需求会更强劲〞的战略判断存在严重的失误。

2005年2006年2007年

总资产（千港元）98,491165,963176,897

总权益（千港元）60,072139,950156,588

1/7

由上图可知，富阳（中国）业务和盈利整体处于下降水平，但总资产仍然在保持增长，2007年总

资产为1.76亿，比2005年的9800万增长了近一倍，但比2006年的1.65亿，仅增长了8%左右；

而总权益比2005年上升了1倍多，到达1.56亿；说明总权益的上升主要来自于资产的增长，而

非是保存溢利的增加。

2005年2006年2007年

资产回报率（%）41.60%11.48%12.63%

每股盈利（港币）

由上图可知，富阳（中国）总资产回报率和每股盈利都处于下行通道，2007年的资产回报率比2005

年下降了2/3，2007年的每股盈利比2005年减少5成，仅为0.11元。

从对富阳（中国）近3年的开展速度来衡量，其开展水平不仅与中国房地产市场近几年的高速增

长态势不相符，也与房地产代理同业有相当差距，因此其市盈率处于一个市场上较低的水平。

2.2市场、业务和管理分析

从2007年财报分析，富阳（中国）目前主要的业务和收入均来源于一手物业代理效劳，而根据其

网站上所公布的业务范围，还有柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、富阳资产管理有限公司

等主攻房地产高端业务的资产管理业务。

就近几年的富阳（中国）的业务开展来看，一手物业代理收入比重占总收入的99%以上，其他的业

务根本上可忽略不计；主要致力于的业务扩张范围，“宁波、南通、南京、苏州、合肥、九江、山

东、武汉及天津〞，在一些三线城市如南通比较有市场影响力。

上海仍然为富阳（中国）业务重点，2007年所得收益占总营业额的52.7%，另外47.3%（2006年

为34.8%）来自其他地区。2007年营业额来自28个（2006年28个）房地产咨询和代理工程，相

关销售房地产工程总建筑面积69.2万平