房地产行业特朗普1.0时期下的地产复盘与2.0时期展望.docx

正文目录

特朗普1.0时期，对应国内地产成功调控周期 3

特朗普1.0时期，地产行业处于政策紧缩周期 3

政策密集调控下，地产链对经济仍有正向贡献 4

内外交困背景下，新周期的非典型复苏路径 8

特朗普胜选且横扫两院，关税政策落地或加快 8

本轮周期中，地产及上下游对经济产生拖累 9

供需双弱的负反馈循环是本轮下行的根本原因 11

展望未来，供需政策持续宽松料为大势所趋 13

风险提示 15

图表目录

图表1：特朗普1.0时期的出口表现与对应的中国国内房地产调控周期（%） 3

图表2：2016-2020的地产行业调控政策 4

图表3：全国成交土地出让金与平均溢价率（万亿，%） 5

图表4：从存货现金比看A股房企经营模式转变（亿元，%） 5

图表5：地产开发上下游产业链 5

图表6：房地产、租赁与商务服务业单位最终产品对各行业的完全消耗系数 5

图表7：2016年-2020年地产链细分行业营业收入与归母净利润增速（%） 6

图表8：2016-2020年房地产业对GDP累计同比拉动与累计同比贡献率（%） 7

图表9：2016-2020年房地产与固定资产开发投资完成额累计同比（%） 7

图表10：美国参议院与众议院选举规则 8

图表11：特朗普1.0与2.0时期参/众议院选情梳理 8

图表12：特朗普两次任期的关税政策相关的竞选主张对比 8

图表13：启用“301条款”流程 9

图表14：特朗普1.0针对中国的“301”调查历程 9

图表15：2008-2024年房地产业对GDP拉动与贡献（%） 9

图表16：房地产业与固定资产投资完成额累计同比（%） 9

图表17：全国成交土地出让金与住宅土地建设用地面积（万亿，万平方米） 10

图表18：地方国有土地使用权出让金收入及占比（万亿，%） 10

图表19：2021年-2024年Q3地产链细分行业营业收入与归母净利润增速（%）10图表20：商品住宅新开工面积、销售面积及库存净增量（亿m2） 11

图表21：房地产投资资金来源（万亿元） 11

图表22：信托与人民币贷款余额中用于房地产开发占比（%） 11

图表23：销售面积与需求端的人口和收入变动脱钩（万m2，万人，元） 12

图表24：居民当期收入感受与未来收入信心指数 12

图表25：居民对未来房价走势预期的占比（%） 12

图表26：商品房销售价格先于量复苏（%） 13

图表27：北上深与重点20城二手房成交同比增速（%） 13

图表28：LPR、个人住房贷款利率与商业银行净息差（%） 13

图表29：美国联邦基金利率（%） 13

图表30：2024年地产板块财政工具梳理 14

特朗普1.0时期，对应国内地产成功调控周期

特朗普1.0时期，地产行业处于政策紧缩周期

特朗普上一轮总统任期为2016-2020年，2018年开启对华贸易制裁。2016年特朗普竞选期间已经表露出其保护主义的贸易主张，表示将对“不公平倾销和补贴”

的国家征收惩罚性关税。2018年7月，特朗普正式开启中美贸易交锋，于2018-2020

年陆续加征三轮关税，并将60家企业列入实体清单。

2016-2020年，国内地产处于政策紧缩周期。尽管当时市场存在观点认为，在出口受限背景下，作为内需重要组成部分的房地产行业应该开启宽松周期，以对冲出口下行。以房贷加权平均利率走势，衡量地产需求端政策方向，可以观察到这一时

期实际处于地产政策调控收紧时期。

图表1：特朗普1.0时期的出口表现与对应的中国国内房地产调控周期（%）

数据来源：iFinD、新华社、央行、中国政府网、住建部、中证网、上海市人民政府、深圳市人民政府、深圳政府在线、经济参考报、人民网、21财经、新京报、国新办、百度百科、房天下、中国经济网、经济日报、凤凰国际iMarkets、前瞻产业研究院，

政策密集调控下，地产链对经济仍有正向贡献

2016-2020年地产调控周期中，新增限价的调控手段。2016年初央行与银保监会发布房贷松绑新政，本意为达到消化三四线库存，但却引起一线为首的房价暴涨。

2016年3月开始，一线城市率先政策转向，发布楼市调控政策，12月的中央经济工

作会议中，明确2017年楼市发展方向为“房住不炒”，拉开约3年的楼市调控周期序幕。在限购、限贷、限售等常规调控手段之外，16-20年调控周期中新增新房限价的调控手段，在挂牌住宅