尚城府邸临街商铺营销策划案.docVIP

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尚城府邸临街商业营销策划案

苏北地产营销中心

张清凯

2013-9-28

一、项目基本概况

尚城府邸位于富民路于庆丰路交汇处，背靠卧佛寺公园，东临莒南八小和职教中心，西靠五洲广场，位于北城新区的核心位置。总建筑面积196459平方米，其中住宅建筑面积175441平方米，商业用房21018平方米，商铺目前基本上空置。

二、项目的SWOT分析

虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

（一）优势点（S）：

1、项目当前交通较为便利；

2、项目地处莒南北城新区黄金旺地，发展前景看好；

3、商铺分为双层和三层等产品，可以满足不同业态的需求；

4、项目紧邻学校、五洲广场和公园，投入使用后人流量将大增；

◆发挥优势：

A、在项目临街商业的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；

B、在项目临街商业的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；

C、在项目的推广时，利用尚城府邸的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；

（二）局限性（W）

1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；

2、富民路和庆丰路尚未修缮且目前我们业主尚未入住

合性商业模式形成的先决条件，具体业态初步划分如下表：

功能区域

功能解释

主要商业形态

G1#

庆丰路与富民路教交汇处：人流与车流量较大，小区主入口，因此该区域商业不仅服务与社区和兼顾外界，还要做提升小区形象的相关业态。

社区服务店、药店、综合超市、酒店、儿童摄影、电器、家装公司、家居用品展示店等。

G2#

庆丰路：该区域临近职教中心、莒南八小、莒南四中，具有较好的学术气息和运动氛围，适合营造文化运动类的消费环境。

各大名牌体育用品店、体育器材、文化用品店、书店、音像店、健身场所，礼品、鲜花等。

G3#

上海路区域：该区域背靠公园，环境相对清静、优美，私密性较强，是休闲娱乐业的圣地。

影吧、ktv、电玩城、茶楼、足浴、桑拿、按摩、美容、美发、美体、情侣饮吧等。

富民路仿古商业步行街

富民路：位于城北新城的核心位置，直通公园，打造独具特色的仿古商业步行街，吃喝玩乐一站式服务。

精品水果店、面包房、快餐店、餐馆、风味小吃，服装店，饰品店，莒南特色的美食等，打造吃喝玩乐一条街。

核心主力店

作为总的配套设施，为商业中心的发展提供保证。

银行（建行）、移动通讯，招待所，超市等。

（二）、这样定位的优势

a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少整个临街商业的启动难度，大大缩短了临街商业项目的运作周期，是以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前市场空间较大；

b.有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，不仅仅适合于我们项目本身，更符合于整个莒南北城新区的发展要求；

c.项目周边目前虽人气不旺，未来发展前景非常理想，且商铺前面步行道空间较大，满足人们逛街购物之需；

d.良好的市场操作性：这一定位是基于详细的市场调查和结合北城新区现有情况整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

（三）价格策略：

从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，建议尚城府邸临街商业采用以下价格策略。

价格原则：街区不同价格不同、产品结构不同价格不同、商业定性不同价格不同，实行一铺一价的价格策略

价格体系：建议售价均价7000元/㎡，买一层送二层；（我们2层，3层分割成和一层一样大小，2层，3层我们免费出租给业主3年，3年后我们根据市场价，业主可继续租用，或根据市场价购买下来），或者首层价格4500元/㎡，2层3层2500元/㎡（客户可按需要购买所需面积）

富民路仿古商业内街建议销售均价6000元/㎡，根据具体商铺位置进行价格差异化销售。

3、销售策略：

1）低开高走，引导消费

根据定位和工程实际状况，拿出一少部分位置、建筑结构、户型较好的房源对外销售，以相对合适的较低价位启动市场，然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定；其他房源根据销售节奏具体调整上市时间和上市价格。在销售的过程中，销售人员可以根据客户行业特性引导客户按我们的业态规划进行落户，这样可以保证客户的最大利益和我们规划的完整性。

2）捆绑销售，有买有送

对于有三层的产品，在销售时可采取买一层送二层的促销手段，销售时首层销售售价还7000元/㎡，买一层送二层，更能让人接受，也更有诱惑力。

3）推出品牌商家进驻优惠策略

品牌商家的品牌效应