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瑞海老师-2022初级会计-投资性房地产讲稿

第二节投资性房地产

一、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的

房地产、包括已出租的土地用权，持有并准备增值后转让的土地使用

权、已出租的建筑物。

企业持有投资性房地产的目的主要有赚取租金和资本增值。

资本增值是指资产负债表日投资性房地产的价值减去转作或购置

时的价值或价格后增加或损失的价值。

属于投资性房地产的项目主要有：

（1）已出租的土地用权。（转租不属于）

(2）持有并准备増值后转让的土地用权。（按国家有关规定认定

的闲置土地不属于）

(3）已出租的建筑物。（转租不属于）

（瑞海：企业持有以备经营出租的空置建筑物视为投资性房地产）

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在

整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维

修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商

品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或

资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；

不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不

确认为投资性房地产。

企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

投资性房地产是企业的一种经营性活动，经营方式主要是出租赚

取租金和持有并准备増值后转让获取资本增值。出租包括出租建筑物

和土地用权，其实质是在一定时期内让渡资产用权的商业行为。

例题1、下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是（）。

A.投资性房地产是一种投资活动

B.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为

C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营

场所的房地产和用于销售的房地产

D.同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量

【答案】A

【解析】选项A,投资性房地产是一种经营性活动。

例题2、下列各项资产中不属于投资性房地产的是（）。

A.用于赚取租金的房地产

B.持有并准备增值后转让的土地使用权

C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产

D.为经营管理而持有的房地产

【答案】D

【解析】选项D，为经营管理而持有的房地产属于自用房地产，

不属于投资性房地产。

二、投资性房地产的确认与计量

1．投资性房地产的确认条件。

同时满足下列条件的予以确认：

(1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，即有证

据表明企业能够获取租金或资本增值，或两者兼而有之。

(2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

2．投资性房地产的确认时点。

(1）对已出租的土地用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地

产的确认时点一般为租赁期开始日，即土地用权、建筑物进入出租状

态、开始赚取租金的日期。

对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出

书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变

化的，即尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

(2）对持有并准备增值后转让的土地用权，其作为投资性房地产

的确认时点为企业将自用土地用权停止自用、准备增值后转让的日期。

例题3、下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有

（）。

A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企

业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构

作出书面决议明确表明其对外出租的日期

C.作为存货的房地产改为出租，转换日通常为租赁期开始日

D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换

日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其

重新开发用于对外销售的日期

【答案】ACD

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使

用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。租赁期开始日

是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，选项B错误。

（二）投資性房地产的计量

投资性房地