浅析农村集体经营性建设用地“入市”的商机前景.docxVIP

浅析农村集体经营性建设用地“入市”的商机前景

易居房地产研究院研究员郑红玉

十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出:“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“同等入市、同权同价”意味着未来有望加快土地制度改革的步伐,将打破长期以来土地市场被政府垄断的局面，有利于土地价格市场化机制的完善，而房企作为土地市场的直接利益相关者在此利好政策下有望探索新的盈利模式,但同时也要警惕市场风险。

一、认识农村集体经营性建设用地及其入市

(一)农村集体经营性建设用地

土地类别的划分有两个维度，土地权属和土地用途。根据所有权可分为两类：国有土地和集体所有土地；根据用途可分为三类：农用地、建设用地、未利用地。两个分类标准交叉，可划分为六类土地：国有建设用地、国有农用地、国有未利用地；农村集体建设用地、农村集体农用地、农村集体未利用地。

国有土地权属集体所有土地土地建设用地用途农用地未利用土地

国有土地

权属

集体所有土地

土地

建设用地

用途

农用地

未利用土地

国有建设用地

国有农用地

国有未利用地

农村集体建设用地

农村集体农用地

农村集体未利用地

图1土地类型划分

认识农村集体经营性建设用地，首先应了解农村集体建设用地的概念。农村集体建设用地，根据用途可分为农村非农集体建设用地和用于农业的集体建设用地。本文中农村集体建设用地特指农村非农集体建设用地。结合《土地管理法》等有关法律，农村集体建设用地，是指农村集体经济组织或村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)及村公用设施和公益事业建设经依法批准使用集体经济组织所有的土地。

其中农村村民住宅建设用地，即农村宅基地，通常是指农村村民个人取得合法使用权用以修建住宅的集体土地，包含主建筑物(居住用房)和附属建筑、构筑物(如厨房、仓库、厕所等)，以及房屋周围独家使用的土地。

乡镇企业用地，是指乡镇企业所使用的集体土地，不包括乡镇企业所使用的国有土地。它包括乡(镇)、村、组三级农村集体组织举办的企业、股份合作制企业、农民集资联办的企业、农民个体企业和以集体土地使用权作为联营条件，由农村集体经济组织同全民所有制或城市集体所有制企业共同兴办的联营企业所使用的集体土地。

公共设施和公益事业用地，是指公共设施和公益事业用地所使用的集体土地，不包括公共设施和公益事业用地所使用的国有土地。这类用地主要有乡(镇)、村行政办公，文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等用地。尽管这些建设用地为公共使用，但是其土地所有性质属于农民集体所有，同样属于集体建设用地的范围。

所谓“经营性”建设用地，是以盈利为目的进行建设的土地，参考国有经营性建设用地中的“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅”五类经营性建设用地，农村集体建设用地中只有乡镇企业用地符合“经营性”的用地性质，也是国家允许进行入市流转的土地。而农村宅基地、公共设施和公益事业用地暂时不列入经营性用地范围。

（二）农村集体经营性建设用地“入市”

农村集体经营性建设用地“入市”，是指农村集体土地中已依法办理农用地转用和非农建设用地使用手续的，在符合土地利用总体规划、城乡规划、村庄（集镇）规划的前提下，可采用转让、租赁、抵押和作价入股等多种方式，实现土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为。其本质是农村“非农”土地要素的市场化配置，实现土地财产收益最大化。

直接“入市”是相对间接“入市”而言，是指由拥有农地的农民直接参与农转非土地的市场交易。间接“入市”指集体非农建设用地通过被国家征用的方式向城市建设用地流转。相比“间接入市”，直接“入市”有以下三个特征：第一，“合法”，农村集体经营性建设用地，经过了政府法定程序审批取得并依法直接进入建设用地使用权交易市场；第二，“留权”，即集体土地所有权不变；第三，“直接得利”，农民直接从建设用地使用的买方直接获得土地转让的收益。

二、深圳首宗农地成功“入市”案例分析

(一)案例内容

2013年12月20日，深圳首宗入市的原农村集体土地在市土地房产交易中心成功出让，由深圳市方格精密器件有限公司以挂牌底价1.16亿元竞得。深圳首例入市农地面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，规划用途为工业

用地（新型产业用地），土地使用年限30年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。按《出让合同》约定，该项目总建筑面积的20%（即13980平方米的产业配套物业，其中食堂2000平方米、宿舍11980平方米）由竞得人建成后无偿移交凤