房地产发展新模式研究(202307).pdfVIP

远东研究·宏观研究

2023年7月14日

房地产发展新模式研究

摘要

2021年12月，中央经济工作会议上首次提出房地产业“探索新的发

展模式”理念，此后在各类重要工作会议上反复提及有关概念。但时至今

日，官方暂未对房地产发展新模式给出明确定义与内涵解释。本文通过回

顾房地产发展旧模式的成因与问题，阐述房地产发展新模式的基础与内

涵，探讨房地产发展新模式的可能方向。

过去二十年，伴随着我国经济高速增长与城镇化进程，房地产业抓住

人口红利期迎来快速发展，并逐步形成以资源驱动、杠杆驱动的商业模

式，并演化出以“高周转”“高杠杆”“高负债”为特征的旧模式。尽管

“三高”模式助推了城镇化进程，但也产生了许多负面效应，在当前经济

下行周期里加速暴露，包括房企资产负债表恶化、居民消费被动萎缩、金

融风险积聚、土地财政无法持续等方面。

除了房地产发展旧模式的问题外，当前房地产业也面临一些新的历史

机遇，或为探寻房地产发展新模式的基础与着力点。一是新型城镇化带动

的增量需求（刚性需求）。二是城市更新以及商品房适老化、绿色化、数

字化等中国式现代化要求带动的存量需求（改善性需求）。

本文从盈利、运营和融资三个维度探讨了房地产发展新模式的可能方

向，包括租购并举、城市更新、代建、TOD、细分赛道等盈利新模式；

科研驱动、网络售房、资产管理等运营新模式；以及REITs及不动产私募

投资基金等融资新模式。

需要注意的是，房地产发展新模式也需要一些配套政策措施来支持。

如适度放开购房限制政策，提高市场流动性，以释放潜在的刚性和改善性

住房需求；完善预售制度，保障购房者权益，以平衡现房和期房销售；打

通商品房和保障房的通道，探索“租转购”路径，出台租购同权法律保

障，满足年轻人、新市民的住房需求；此外，政府也需有序推进房产税，

从根本上遏止投资性需求，同时为地方政府提供税收支撑，推动分配制度

调整以实现共同富裕。

请务必阅读正文后的免责声明

2023年7月14日

2021年12月，中央经济工作会议上首次提出房地产业“探索新的发展模式”理念，此后在2022年政府工作

报告、国务院金融委会议以及今年4月份的中央政治局定调经济工作会议等各类重要工作会议上反复提及有关概

念（表1）。但时至今日，官方暂未对房地产发展新模式给出明确定义与内涵解释。因此本文将通过回顾房地产发

展旧模式的成因与问题，试图阐述房地产发展新模式的基础与内涵，探讨房地产发展新模式的可能方向，并给出

相关配套措施建议。

表1：房地产发展新模式相关表述一览

时间部门文件/会议相关表述

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索

新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性

2021年12月中共中央、国务院中央经济工作会议

住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城

施策促进房地产业良性循环和健康发展。

继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定

位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推

2022年3月国务院2022年政府工作报告进保障性住房建设