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证券研究报告

【平安固收】

2025年REITs市场展望：布局之年

平安证券研究所固定收益团队

分析师：刘璐、陈蔚宁

2024年12月10日

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摘要

24年末，REITs市值接近1400亿元。24年末公募REITs市值1366亿元，流通市值占比47%。24年REITs进入常态化发行阶段，发行效率明显

提升，全年一级市场募集接近600亿元，而往年一级募集规模多在300-400亿元。当前产权类REITs的现金分派率5.02%，较红利股股息率、

长久期信用债票息分别-10BP、+162BP。

24年REITs上涨7.78%。24年REITs跑输股票、跑赢债券，涨跌节奏主要受到权益走势、REITs政策（证监会4号文、发改委1014号文）、季

报业绩和供给节奏的影响。结构上，保障房、水利设施涨幅超20%，是表现最好的REITs板块；其余各板块多录得正涨幅，仅仓储物流下跌

4.57%；交通板块涨幅居中，但波动较小使其获得较高的夏普比率。

REITs内部的相对α有三条线索。1、通过业务模式实现现金流稳定的行业，受投资者追捧。以保障房、能源为代表的稳定板块涨多跌少，全

年上涨19%；而以产业园、仓储物流、交通为代表的周期板块仅上涨6%。2、稳定板块之外，若能依靠运营壁垒、业绩补偿实现现金流的相

对稳定，也能获得投资者认可。3、新券溢价，这在稳定板块、运营壁垒、业绩补偿相关的个券仍存在；不具备这些特征的个券则基本丧失新

券溢价。

供给放量，指数承压，可趁供给潮配置布局。展望25年，若政策持续支持，REITs基本面有望见底修复，但政策的力度与延续性有一定不确定

性；而进入常态化发行后，REITs的发行效率提升，供给放量的线索相对明确，预计25年REITs供给规模可能在510亿元，供给压力超过往年。

当前REITs的估值较低，REITs指数处在历史18%分位数，与股、债相比也有一定估值优势。对于配置型资金而言，建议跟随供给潮和指数调

整加大配置布局；交易型资金则跟随交易路标进行波段操作。交易路标包括：（1）发行审批节奏；（2）3-4月宏观政策是否有增量。择券上，

（1）稳定板块在25年可能仍受青睐，关注一级发行项目的机会；（2）周期性行业中的质优券可能有估值错杀机会；（3）产业园、仓储物流

基本面及供给压力大，相对建议规避。

风险提示：1）经济周期波动超预期；2）政策支持力度不达预期；3）25年REITs供给规模不及预期。

2

1.124年末REITs市场市值接近1400亿元

据Wind，截至12月3日，公募REITs市值1366亿元，其中流通市值639亿元，较23年末分别增长542亿元、216亿元。

REITs募集规模588亿元，为历年最高。24年7月，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金

（REITs）项目常态化发行的通知》，进入常态化发行阶段。过去两年，公募REITs每年新增供给300-400亿元。

交通、产业园、消费市值占比最高。

24年发行规模接近600亿元（亿元）交通、产业园、消费市值合计占65%

700

生态环保水利设施

2%2%

588

600

500