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S省房地产市场投资用途结构变迁分析案例综述

《中国统计年鉴》将不动产按照使用目的划分为住宅（包括别墅、高档公寓、经济适用房、普通住宅）、办公楼、商业营业性用房等。按照国家建设厅颁布的《房地产统计指标解释》，对各类房地产进行了定义：“住房”是指专门为居民服务的住房，包括别墅、公寓、职工家属宿舍、宿舍（包括职工宿舍和宿舍）。然而，该方案并未包含为住宅建筑提供的人防设施的地下室。写字楼是指企业、事业单位、团体、学校、医院等单位所使用的各类办公场所（也称为写字楼）。商业营业性用地是指商业、粮食、供销、餐饮等行业的外部活动，如：度假村、饭店、粮店、书店、供销社、餐饮店、菜店、加油站等。其它指非以上所列之用途之住宅或建筑。

如图表1-1所示，山东省房地产开发投资额在历年来有较大的增长。房地产开发投资额从2011年的4106.75亿元增加到2020年的9450.49亿元，其中房地产开发住宅投资额由2011年的3198.78亿元增加到2020年的4929.53亿元；房地产开发办公楼投资由2011年的99.34亿元增加到2020年的361.06亿元；房地产开发商业营业用房投资额由2011年的476.93亿元增加到2020年的827.82亿元；房地产开发其他投资额由2011年的331.7亿元增加到2020年的459.05亿元；

表1-12011—2020年山东省房地产市场投资按不同用途分投资额

时间

房地产开发投资额(亿元)

房地产开发住宅投资额(亿元)

房地产开发别墅、高档公寓投资额(亿元)

房地产开发办公楼投资额(亿元)

房地产开发商业营业用房投资额(亿元)

房地产开发其他投资额(亿元)

2011年

4106.75

3198.78

161.07

99.34

476.93

331.7

2012年

4708.31

3473.23

214.59

190.66

576.31

468.11

2013年

5444.53

3976.63

159.96

287.81

701.72

478.37

2014年

5817.95

4184.33

152.61

358.58

805.07

469.97

2015年

5892.16

4399.44

105.84

331.88

764.96

395.88

2016年

6323.38

4690.22

136.45

346.3

827.82

459.05

2017年

6637.25

4929.53

169.6

361.06

841.28

505.37

2018年

7552.97

5717.52

186.8

305.71

806.38

723.36

2019年

8614.89

6672.22

183.4

360.8

779.92

801.95

2020年

9450.49

7296.4

425.96

795.71

932.42

数据来源：国家统计局

图1-12011—2020年山东省房地产市场不同用途投资资金额比较

数据来源：国家统计局

图1-1显示，2017年开始房地产开发住宅投资额有较大的增加，并随着房地产开发投资额的增加而增加，办公楼、商业营业用房、其他投资额依旧保持较稳定的投资。

1.1住宅

住宅包括普通住宅、经济适用住房、别墅和高档住宅。普通住宅是由开发商（单位）自行建造，用于销售、租赁的住宅。别墅、高档公寓，是指在每平方米房屋面积内，房价为本地商品住房平均售价的两倍以上，或者经批准、核准房地产投资的企业批准为高档公寓、高档别墅的房地产投资。“经济适用住房”是指根据“平价房”规划建造的“平价房”。由国家统筹安排，由当地政府牵头，通常采用划拨方式，不收取土地出让价款，减免土地出让价款，销售价格由政府指导价。

图1-2和图1-3显示，2011年以来，山东省别墅、高档公寓的平均价格逐年上涨，基本都维持在1万元以上的价格，而且山东省住宅销售面积在商品房销售面积中比重一直较大。最高达到了91%以上，最低也没有低于86%，虽然在2014年比重有所下降，但住宅销售面积在商品房销售面积的占比依旧很大。

图1-22011—2020年山东省住宅商品房平均销售价格

数据来源：国家统计局

图1-32011—2021年山东省住宅销售面积在商品房销售面积的百分比

数据来源：国家统计局

从图1-4中可以看出，2011年以来山东省住宅销售额在商品销售额中占有较大的份额，占比都在82%以上，尤其是2019年以来，住宅销售额占比逐年增长，并保持在占比90%以上，这充分说明了住宅在我国社会经济发展中具有重要的地位。

图1-42011—2020年山东省住宅销售额在商品房销售额的百分比

数据来源：国家统计局

1.2商业

商业用房，俗称商铺，就是开店的，使用年限为40年，水电性质也是商业性质。商业用房是房地产商业经营活动的，它是为消费者主提供商品交易