物业公司服务方案49.doc

1、工程维修养护管理方案

房屋及共用设施、设备的维修养护，是物业管理工作重点之一，我们制定了一系列房屋本体及共用设施、设备维修养护计划及实施细则，最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为业主营造一个安全、健康、文明的生活场所。

1.1、对房屋及共用设施的管理策略

要做好房屋和共用设施的维护保养，不仅需要有高素质的管理服务人员，还需要导入科学的管理方法，建立完善的保障体系。我们采取如下三大管理策略：

1.1.1、预防性保养策略

重视房屋本体和共用设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋共用设施的完好，延长其使用寿命。

1.1.2、重点服务策略

根据建筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。

1.1.3、技术先行策略

我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。

1.2、物业管理的重点及对策

管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护。

对策：

（1）采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和共用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和共用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金

施经受台风暴雨的袭击。

（2）针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。

（3）加强建筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。

（4）加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。

重点管理之二：外墙的维护对策：

（1）加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多重保障制度，日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，防患于未然。

（2）做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。

（3）做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。

重点管理之三：装饰材料的养护对策：

（1）了解掌握各种装饰材料的使用和维护特性。

（2）加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。

（3）加强对木质材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。

（4）严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。

（5）及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等浸蚀房屋设施。

重点管理之四：中央空调的养护对策：

1）空调设备运行维护管理规定以及保养标准，维护空调设备的完好，确保设备正常运行，为各领导提供正常的供冷、供热。

（2）利用空调停机时间对空调设备进行维修、保养。

（3）对各楼层空调末端设备及新风设备做到一年不少于2次的清洁，保证空调出风的质量。

（4）对各楼层空调末端设备及新风设备定期进行检查保养，保证供冷热的效果。

（5）做好节能降耗工作。

（6）专职空调运行人员监视空调设备的运行。

（7）加强对管道及热交巡查、严防出现跑冒滴漏现象。重点管理之五：电梯设备管理

对策：

（1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种年审证件齐全。

（2）落实严密的安全运行和维修保养规章制度，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。

（3）电梯运行状况良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。

（4）出现运行故障后，维修人员在5分中内到达现场抢修。

（5）抢修完成后，组织人员分析事故原因采取预防措施，避免再次发生事故。重点管理之六：前期介入管理

对策：

为更好的服务开发商及客户，我公司依据相关文件规定并结合XX大厦的情况和特点，制定前期介入物业管理方案如下：

我公司协同开发商、从后期大厦运营管理角度，针对本物业整体规划设计方案，提出市场常规要求，并针对各功能设计方案及专业设备选型，给予相关合理化建议。其具体内容包括以下方面：

（1）业主的角度出发，协助开发商检验物业基本设计和设施，确保其符合高级物业发展的要求。

（2）对项目内道路，包括交通道路规划、物业动线规划、后勤服务通道、