我爱我家-市场前景及投资研究报告：短期政策利好，长期发展趋势，存量房交易发展机遇.pdf

证券研究报告|2024年12月18日

我爱我家（000560.SZ）优于大市

短期政策利好叠加长期行业趋势，迎接存量房交易发展机遇

核心观点

行业变革叠加政策利好，存量房交易迎来发展机遇。新房销售自2021年来

持续低迷，但二手成交基本保持平稳。2023年全国住宅交易额中二手房占比

41%，较2021年上升11pct。2024年9月中央政治局会议首提“止跌回稳”

并出台多项重磅利好政策，10月以来二手成交量迎来更强劲增长。2024年

前10月，核心14城二手住宅/新建住宅成交套数平均为2.0（2023年1.5、

2019年0.9），扭转了新房为主的住房交易结构，存量房交易重要性提升。

公司廿载深耕房产中介行业，聚焦核心城市。公司实施自营为主、加盟为辅

的经营策略，截至24Q3末运营中介门店2613家，经纪人总数约3万，规模

处于行业领先水平。2023年，公司实现住房总交易额2843亿元，其中三大

主营业务（经纪业务、新房业务、资产管理业务）的GTV占比分别为78%、

16%、6%。经纪业务是公司业绩基石，GTV市占率约3.1%，佣金率约1.8%，

公司70%门店布局在北京、上海、杭州，市占率稳中有升，贡献约90%收入。

新房业务GTV市占率约0.4%，佣金率约2.8%。资产管理业务以相寓为主，

截至24Q3末在管房源30.4万套，连续四年稳定增长，有助于公司穿越周期。

商业模式轻、业绩弹性大，全年有望扭亏为盈。公司历史业绩波动较大，与

地产行业景气度紧密挂钩，但负债水平低，资金状况好，足以保障经营安全。

2023年，公司营业收入121亿元，归母净利润-8.5亿元，主要受计提减值

等非经营性和一次性因素合计约7亿元的拖累。2024年前三季度，公司营业

收入88亿元，同比-3%；归母净利润0.1亿元，扭亏为盈；毛利率为7.4%，

归母净利率为0.1%。2024H1经纪业务、新房业务和资产管理业务的毛利率

分别为23%、13%、-5%（若调回资产处置收益科目的租金收益则实际毛利率

为12%），业绩修复主要依赖经纪业务的好转，一方面来自于行业整体回暖，资料：Wind、国信证券经济研究所整理

另一方面来自于公司在核心城市的市占率提升。受益于5月以来的政策利好，

公司Q3单季度GTV同比转正。考虑到Q4楼市表现更佳，全年业绩可期。

盈利预测与估值：公司是A股房产中介领域稀缺标的，受益于地产销售回暖，

业绩复苏弹性可期。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间

为4.0-4.4元，较当前股价有12%-23%的空间。预计公司2024-2026年归母

净利润分别为1.6/2.8/3.9亿元，对应每股收益分别为0.07/0.12/0.17元，

对应当前股价PE分别为53/30/21倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。

风险提示：若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企

信用风险事件冲击等因素导致楼市量价波动，公司经营会受到不利影响。

盈利预测和财务指标202220232024E2025E2026E

营业收入(百万元)11,67312,09213,61514,53515,269

(+/-%)-2.4%3.6%12.6%6.8%5.0%

归母净利润(百万元)-306-848159278392

(+/-%)------75.1%41.0%

每股收益（元）-0.13-0.360.070.120.17

EBITMargin-6.3%-7.3%4.2%4.6%5.0%

净资产收益率（ROE）----1.6%2.8%3.8%

市盈率（PE）----53.030.321.5

EV/EBITDA--