项目管理-住宅项目“服务---建造”实施指导手册.pptx

1第一章 总则

21总则目的秉承服务理念，精益建造方法，减少多余工序、减少工作面闲置、减少资源浪费、提高一次成优率，减少一次性措施投入，追求达到“零浪费”、“零库存”、“零缺陷”、“零事故”、“零返工”、“零窝工”的目标。适用范围本指导手册适用于中建二局二公司承建的各类住宅项目原则通过设计优化减少多余工序，提高工程品质；通过工艺优化，提高一次成优率，减少质量缺陷；通过措施优化，提高施工措施安全可靠性，减少多余措施投入；通过工序合理穿插，控制关键工期节点，减少工作面闲置；通过系统性合约规划，整合优质资源，消除无效成本；通过全过程质量管控，降低质量风险；通过推动项目安全、环境标准化管理，提高资源周转利用效率。

3第二章 策划管理

4策划管理项目策划的主要内容序号策划内容主要内容1项目的战略定位项目的转型升级；（2）经营区域布局；（3）战略巩固。2投标策略高水平的经营管理（技术标的技术含量）；改进原设计方案、提合理化建议（使用新技术、新工艺、应用新材料和新设备）；优惠的条件（缩短工期、提高质量、降低支付条件等）；着眼于企业未来发展（开创局面，打开市场，建立信誉，树立良好品牌形象，建立良好合作关系）；企业的信誉（良好社会信誉、技术和管理上的优势、到位的服务措施、合理的价格、业主期望的工期等）。3合同谈判策略成立合同谈判小组；低姿态策略、高姿态策略、条件互换策略、时机性策略、饭桌式谈判策略、高起点策略。4项目目标项目工程管理目标；（2）项目质量管理目标；（3）项目安全管理目标；（4）项目技术管理目标；（5）项目成本效益目标。5项目部组成及人员配备应由项目经理、行政总监、总工程师、商务经理、生产经理、安全总监、质量总监等班子成员，工程、质量、安全、技术、商务、物资、设备、机电、财务及综合办公室组成。6项目部权限（1）人事用工权；（2）生产指挥权；（3）经营指挥权；（4）财务报账手续的完善。7成本测算及控制策略按投标文件中主要施工技术方案，公司层级拟定工期、质量、安全、科技、环保等主要目标，分包组织方式及市场价格，主要材料供应方式及供应价格，主要机具组织方式及供应价格、临时设施建筑标准等方面进行项目成本测算，同时明确相应的管控与保障措施。若投标文件资料不足，也可采用各类资源的价格差进行测算或估算。

58资金情况分析及保障策略（1）项目现金流量表；（2）项目资金情况分析；（3）项目资金保障措施。9重大风险点及防控策略（1）进度管理风险；（2）质量管理风险；（3）安全管理风险；（4）成本管理风险；（5）资金管理风险；（6）技术管理风险。10项目安全生产策划（1）安全管理体系；（2）安全管理原则及控制目标；（3）安全文明施工设施及防护装备；（4）安全文明施工主要控制措施。11重大工期节点包含从项目基础施工、结构施工、装修施工、安装施工、室外工程、各项验收（如消防验收、竣工验收等）、试运行至开业入伙的全过程进度计划；项目总进度计划、月进度计划及周进度计划，编制分部分项的专项计划等。12设计及技术管理策略（1）图纸会审管理；（2）施工组织设计管理；（3）施工方案管理；（4）设计变更管理。13主要资源组织方式（1）临时设施；（2）分包采购；（3）物资采购；（4）周转材料采购；（5）施工设备租赁。14文化风俗禁忌当地文化风俗习惯；（2）宣传及应急措施。15税务筹划申请项目个税征收方式为：查账征收；总包、分包、分供等合同务必价税分离；取得项目水电费的增值税专用发票；项目的成本增值税专用发票做到“应取尽取”；项目增值税税负控制在2%以内。2.2项目特点及重难点分析思路序号项目特点及重难点内容分析思路1项目的建筑规模1、注意项目设计概况、当地要求及周边情况，分析总结出项目的特点、重难点，如结构形式、外立面做法，当地对扬尘治理、围挡等要求，周边存在住宅、机场、河道等情况。并给出相应的应对办法，建议召开项目内部讨论会以达到最优应对办法。2项目的业态形式3项目所处的地理位置及周边环境

64项目的总平面布置（含临建、消防等）2、结合业主监理方相关要求，如工期、质量、安全等相关要求，制定相应对策办法，如工期要求，则需要考虑农忙、春节、环保等情况做具体应对办法，并对劳务的实力作重点把控。3、在质量方面，目前大业主对渗漏、裂缝及实测实量等工作要求较为严格，需制定详细的把控流程制度，确定相关人员质量职责，设置专人对接检查，并严格执行。4、对安全方面严格执行各项文件要求，如人员配置、对分包安全管理办法等。5、对周边复杂情况，如深基坑旁存在河道，需重点把控基坑变形、水位、止水帷幕效果，否则事态无法控制，增加各项保障措施及应急预案，对日常巡视药店、内支撑拆除的条件、变形监测等作重点要求，设置专人跟踪各项事宜。6、全面分析各专业情况，解析各专业施工重难点，协同相关人员一道分