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新会计准则下投资性房地产转换的会计处理

作者：李彩霞

来源：《商业时代》2013年第05期

内容摘要：随着我国社会主义市场经济的发展和进步，房地产市场也在不断完善并逐步规

范，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，将房地产用于赚

取租金或增值收益的活动也随之出现了，在这种前提下投资性房地应运而生。投资性房地产应

当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量和后续核算，成本模式和公允价值模

式作为投资性房地产后续计量的两种模式，两种模式下会计核算方法完全不同，一种模式只能

被同一企业采用，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。但如果选择了

公允价值模式的投资性房地产由于用途的改变而消失，这种模式也跟随消失，如果之后又重新

出现了投资性房地产，企业可以重新选择一种模式进行核算。所以结合投资性房地产的用途转

换和后续核算模式的转换可以很灵活地进行投资性房地产的核算。

关键词：投资性房地产公允价值转换

投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地

产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产

应当能够单独计量和出售。其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使

用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置

土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足

1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。

用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房

子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地

产，因为B不拥有该房子的产权；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定

以经营租赁方式出租的建筑物。

投资性房地产的初始计量及核算

（一）投资性房地产的确认条件

在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或

增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的确认时点

用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；持有以备经营出租的空置建筑物，以企

业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；持有以备增值后转

让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

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（三）投资性房地产的取得渠道

外购的投资性房地产。时点：购入同时开始对外出租，入账价值1.=买价+相关税费。

自行建造的投资性房地产。时点：即达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资2.

本增值，入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）。这两种方式形成的投资性房地产，不

管其后续计量到底是成本模式还是公允价值模式，都体现投资性房地产的增加，计入借方，在

成本模式下借方记入投资性房地产科目，在公允价值模式下借方记入投资性房地产-成本科目

下。

非投资性房地产转换为投资性房地产。3.

将自用房地产转换为投资性房地产。企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的

房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地

产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类

似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构

作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视

为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建

筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投

资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性

房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或