广州天河名雅苑房地产项目策划案例.pdf

广州天河名雅苑房地产项目策划方案例

案例精要

【】：

围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜为目的的棋很难成为千古流传的

名局，而具有“平常心”的高手反而能发明流芳的棋谱。

名雅苑，正是这样一个“无心争春”的“名局”。名雅苑初生时遥遥领先的大

手笔与大创意令全行业敬畏有加，而十数年后的今天，其魅力仍在，在长江后浪

推前浪的房地产界无疑是个奇迹。

partA：名雅苑十年长盛之谜

名雅苑经历了时间的考验，在“克隆”盛行的今日，其凭借高含金量的品牌和开发商对“以人为本”最朴实的追求，

长盛不衰。

第一段：华南唯一优秀住宅试点社区

1996年，当“全国城市管理社区建设试点”检查评选小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到名雅苑，他们

惊呆了：“这么优秀的一个住宅社区，你们为什么不上报申请参与评选？”

正是这个“无心争春”的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州乃至全国房地产界的“名局”。

大背景

天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5.2平方公里，部分是零散的农用菜地，尚有是高低不平，杂草丛生的菜地。

1985年初，广州市政府把综合开发天河的任务交给了“城建集团”，规定他们两年内必须完毕围绕体育中心的道路和配

套设施工程，以迎接第六界全国运动会在广州召开。

通过艰苦的奋斗，1987年5月23日，由“城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。

随后他们在天河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场，80层高的中信广场等，

加上原已建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道，新的广州市中

心的地位基本形成。

厚积薄发

在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行考察，他们将接触到的最先进的东西学化为己有，

令名雅苑先天吸纳精华。

项目开发前，城建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，将项目定

位为以外销为重要目的的优秀住宅社区

领先十年的奥秘

在全国评选中，专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价：

一、社区绿地率高，构思精细，绿地分散设立，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境，把花园建在楼宇中间和

把房盖在花园里面，不能简朴理解为是个技术问题这里有质量的区别。

二、名雅苑内公共设施齐全，这是以江南新村等社区的经验为基础，但青出于蓝而胜于蓝，小学、幼儿园、综合商店以及

垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不仅满足了居民的多种生活需求，并且各自所处的位置，都有一定的考虑，如

综合商店位置适中，方便购物；变电室为半地下建筑，体积小不会成为人民视线中地障碍；运用球场底做地下停车场；区

内道路采用人车分流。

三、部分住宅首层架空，这既增长了社区底视觉空间，又适应广州炎热潮湿底气候条件，发明出了有覆盖底居民室外活动

场合。

四、学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好，幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。

五、住宅底方位均注意了气候特点，使每住户都获得良好底通风与采光，并尽也许地使重要房间具有良好地朝向，改善了

室内地日照与空气质量，住宅平面模式采用大厅式，空间按功能规定进行布置，做到了功能分区明确，动静区分合理。

第二段：名雅苑规划设计技术剖析

体现岭南建筑艺术风格和南粤地方特色

通过以组团中心绿地来组织社区空间序列，建筑围绕绿化院落布置，社区建筑风格上通过虚实对比。色彩上局部对比

和全局地协调相结合，以明快地色调形成独特社区特色。

规划上采用人车分流地道路系统和动静分区

和谐地绿化

社区地规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两旁地绿化由于住宅首层设立架空层而互相渗透，扩展了绿化

空间和视野。

建筑群体空间设计

全区以三幢塔式高层住宅品字分布，作为建筑群体地核心和制高点。

社区地建筑群体根据规划需要提成三部分：北面组团由12幢工字型住宅组成，每四幢一组，三组住宅一字排开、一气呵

成。东面组团以公建筑配套设施为主，建筑高度较低，与住宅不同，但通过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建

设施有机的联系在一起。

第三段：施工组织与管理的成功经验

优质按期的进度控制

质量控制

在质量控制方面，重要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，即“LM-E”、

投资控制建立健全的监理组织，投资控制责任分工明