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基于价值链角度的商业地产运营管理优化手

段

作者：段嘉奇

来源：《现代企业》2024年第01期

商业地产是有“商业”为核心的地产开发价值链，价值链管理的本质是为了不断优化企业业

务流程，商业地产的开发模式更加复杂。目前国内经济发展进入高质量发展阶段，在电子商务

和实体商业相互冲击的背景下，商业地产需要抓住时代新风向与时俱进。在商业地产发展过程

中，急需新的经营理论来指导，基于价值链视角，研究商业地产运营管理优化手段，对商业地

产企业的运营有良好地提升效果。基于价值链，对商业地产的经营模式进行改善，不断优化价

值链活动，对商业地产企业的长远发展具有积极意义。

一、基于价值链角度的商业地产运营管理理论概述

商业地产相关概1.念和特点。①商业地产概念。狭义的商业地产主要包括健身娱乐、餐饮

等商业用途地产，和住宅不同的是这类地产的用途更偏向于商业化；广义的商业地产涉及非生

产性和非居住性的物业，主要有公寓、会议中心等。商业地产运营主要包括地产开发、资本运

营、商业运营三部分，该概念较为宽泛，涉及地产开发前期和后期的经营管理。

②商业地产特点。高收益、高风险，商业地产运作相对复杂，在运行过程中需要保证各个

环节均处于正常状态，尽量减少纰漏。商业地产项目在稳定经营的状态下实现投资回报，并且

后期价值也会不断提升，二者相辅相成，很多大型企业将商业地产作为投资中的避风港，在商

业竞争日趋激烈的今天，宏观政策的变动和商业地产风险息息相关。资金规模大、回报周期

长，商业地产在开发完成后主要收益来源是租金，很多房产不会全部出售，土地在逐渐增值中

也会产生收益。土地成本和开发建设是商业地产的主要构成，也有部分大额外部融资，商业地

产一般位于繁华地段，这种地段土地价格昂贵，需要高成本投入。商业地产从建成到实现盈利

一般有2年左右培育期，很多地产商为了吸引客源，通常要先低租金招商，这也是导致商业地

产回报周期较长的主要原因。经营方式多样，商业地产经营方式主要有自主经营、租售结合、

只租不售等形式，这种复合型地产涉及了商业、金融等多个领域并且这种地产具有丰富的业态

组合，满足消费者多样化消费需求。运营管理要求高，商业地产要想运营良好，需要在后期投

入很精细的经营管理，面对激烈的市场竞争，企业需要准确分析市场，对商业地产进行科学定

位和规划，并且在运营中要果断平衡各方利益，不断提升专业管理能力。涉及利益主体较多，

商业地产贯穿产业链上中下游，其中牵涉的各方利益相对复杂，各方需要齐心协力才能完成，

这种牵连组成商业地产价值链，并且也涉及策划、营销、物管等不同角色，各个角色发展环境

也都千差万别。

价值2.链相关理论基础。①价值链理论。根据哈佛大学商学院教授迈克尔·波特的《竞争优

势》中提出的，企业价值主要通过一系列商业活动构成，涉及后勤、生产、市场营销、售后服

务等，另外还有部分技术开发、人力资源等，这些商业活动互相之间存在一定联系，组成价值

动态创造过程，也就是价值链。杰弗里·雷鲍特（JeffereyF.Rayport）和约翰斯维奥克拉·

（JohnJ.Sviokla）在1995年又提出开发虚拟价值链观点，在他们的观点中，价值的创造和增

值主要由两部分构成，首先是虚拟空间中原始信息的收集、分配等来实现这些信息不断增值，

这也就是虚拟价值链；其次是物资世界中基于实物资源的不断增值，是一种传统的价值链。随

即在2002年和2007年，国内孙茂竹教授和侯学博等分别对企业经营活动进行分析后，通过延

展分析价值链相关信息，将价值链分为纵向价值链、横向价值链、企业内部价值链，并对此作

出补充。纵向价值链是将企业视为一个整体，将上游供应商原材料交付给顾客的一个过程；横

向价值链也是将企业视为一个整体，是企业在同一产业内互相之间的一种价值链条；企业内部

价值链是企业内部价值运动，主要是企业内部原材料的采购以及相应的产品不断交付给外部企

业顾客的价值形成过程，是和企业的作业链相一致的。不难看出价值链贯穿企业经营全过程，

同一企业的不同单元之间存在内部价值链，相同产业的企业之间有横向价值链，上下游企业之

间存在纵向价值链。随着互联网的不断发展，企业之间相互辅助，共同竞争，形成现代企业价

值网。价值链和价值网针对的对象也有所不同，价值网主要涉及企业个体利益相关者，价值链

涉及企业内部职能关系，企业内部价值链主要涵盖了企业的市场竞争关系，并消除一些不匹配

的环节，并提升自身竞争力，提升自身和对手之间的差异，让企业在纵向竞争中不断突出优

势，方便企业竞争战略的决策。

②微笑曲线