房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 91课件讲解.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值

市场状况调整市场状况调整的方法①平稳②上涨③下跌成交日期价值时点

市场状况调整的方法百分率法可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定可比实例的市场价格涨、跌的百分率为±T%从成交日期到价值时点，当可比实例的市场价格上涨时，为＋T%从成交日期到价值时点，当可比实例的市场价格下跌时，为－T%?

市场状况调整的方法市场状况调整的关键市场价格自某个时期以来的涨落变化情况具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似房地产的价格市场状况调整的具体方法（一）价格指数（二）价格变动率

市场状况调整的方法(一)市场状况调整的价格指数法2.环比价格指数以上一时期作为基期可比实例在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数?

市场状况调整的方法［例］某宗房地产2019年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2019年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2019年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2017年1月1日为100）。请计算该宗房地产2019年10月1日的价格。［解］该宗房地产2019年10月1日的价格计算如下：?

市场状况调整的方法［例］某宗房地产2019年6月1日的价格为2000元/㎡，现需要将其调整到2019年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2019年4月1日至10月1日的价格指数分别为99．6，94．7，96．7，105．0，109．2，112．5，118．1（均以上个、月为100）。请计算该宗房地产2019年10月1日的价格。［解］该宗房地产2019年10月1日的价格计算如下：?

市场状况调整的方法?

市场状况调整的方法［例］为评估某宗房地产2019年9月1日的价格，选取了成交日期为2018年10月1日、成交价格为3000元/㎡的可比实例。另获知该类房地产的价格2018年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2019年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。［解］对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2018年10月1日调整到2019年9月1日。可以将时间分为两段：第一段为2018年10月1日至2019年2月1日四个月第二段为2019年2月1日至9月1日七个月则，?

市场状况调整的方法房地产价格指数或变动率又可细分为：（1）全国房地产价格指数或变动率（2）某地区房地产价格指数或变动率（3）全国某类房地产价格指数或变动率（4）某地区某类房地产价格指数或变动率最适用的是比较实例所在地区同类房地产价格指数或变动率