房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 76课件讲解.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

建筑物重新购建价格的求取方式根据求取其中的建筑安装工程费的方法区分单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法

建筑物重新购建价格的求取方式（一）单位比较法（比较法）求取建安费1．单位面积法2．单位体积法

建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格的求取方式（一）单位比较法（比较法）求取建安费估价对象建筑物选取建安费计量单位调查、了解价值时点近期建成类似建筑物修正、调整建安费＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润建筑物建设成本单位建筑面积、单位体积、延长米等单位面积法单位体积法

建筑物重新购建价格的求取方式[例］某幢房屋的建筑面积为300㎡，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。?

建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格的求取方式（二）分部分项法求取建安费＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润建筑物建设成本各部分数量单价建筑物建安费独立构件分部工程分项工程建筑物

建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格的求取方式（三）工料测算法求取建安费＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润建筑物建设成本各部分数量单价建筑物建安费建筑材料建筑构配件建筑设备建筑物

建筑物重新购建价格的求取方式（四）指数调整法（成本指数趋势法）求取建安费1．估价对象建筑物的历史建安费→估价时点下的建安费2．用于检验其他方法的测算结果3．同比较法中的市场状况调整