房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554598432.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价方式交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路和步骤、方法计算比较价值计算单个可比实例的比较价值、计算最终的比较价值

选取可比实例的质量要求可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，应符合以下4个要求：（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的；（3）可比实例的成交日期应尽接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

选取可比实例的质量要求（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产

选取可比实例的质量要求具体要求选取的房地产符合下列6个条件：①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。②在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。③在权利上应与估价对象的权利性质相同。国有土地与集体土地的权利性质不同；出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。

选取可比实例的质量要求④在档次上应与估价对象的档次相当。档次是指按照一定标准，如装饰装修、设备(如电梯、空调、智能化)、环境等方面的齐全、优劣程度分成的不同等级，宾馆划分的五星级、四星级、三星级，写字楼划分的甲级、乙级。住宅：独栋别墅、联排别墅、酒店式公寓、一般公寓、普通住宅⑤在规模上应与估价对象的规模相当。⑥在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

选取可比实例的质量要求（2）可比实例的交易方式应与估价目的吻合抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例。而且一般应选取协议方式的买卖实例。选取土地使用权出让实例为可比实例时，一般不宜选取协议方式的出让实例。（价格低且不符合法定方式）（3）可比实例的成交日期应尽量接近价值时点——相隔一年如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；如果房地产市场变化快，此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格要求可比实例的成交价格是正常价格，或者能够修正为正常价格。

例：有一砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地区级别为8级，现空置。要求用比较法评估其出售价格，可从下表所给的资料中选取合适的可比实例。选取可比实例的质量要求序号房屋性质是否空置价值时点估价目的地区级别市场价格（元/平方米）A钢混结构七层综合大楼是近期出售815000B砖混结构七层住宅是2年前出售88000C砖混结构七层住宅是近期出售812000D砖混结构七层住宅是近期出售516000E砖混结构七层住宅是1年前抵押8抵押价值10000

选取可比实例的质量要求【分析】实例A：不适合作为比较实例。因其为钢混结构综合大楼，房屋结构和使用性与待估房地产不同。实例B：不适合做比较实例。因其出售时间为2年前，距今相差较长，不符合与待估对象时间相近的要求。实例C：适合作为比较实例。其各种条件和待估房地产的条件基本相符，是较为理想的评估实例。实例D：不适合作为比较实例。因其地区级别为5级，与待估房地产的地区级别相差太大。实例E：不适合作为比较实例。因其评估的目的为抵押而不是出售，抵押价值不能作为买卖价格来做评估的比较依据。