工作领域2 新居住项目产品与价格策40课件讲解.pptx

工作领域2新居住项目产品与价格策划;工作领域描述

新居住项目产品与价格策划是做好新居住项目销售代理业务的基础。产品策划与价格策划是新居住项目营销策划的核心内容，是房地产经纪服务的基本功，不仅是实现精准销售确保房地产经纪服务品质的基础工作，也是核心工作之一。所以，新居住项目产品与价格策划是房地产交易服务的核心业务环节，是经纪服务人员的重要工作领域，需要具备相应的工作技能。

工作领域内容

?新居住项目概念与形象设计；

?新居住项目产品策划；

?新居住项目价格策划。

;工作技能要求

1.能够理解房地产经纪服务职业标准和工匠精神；

2.能够进行新居住项目概念与形象设计；

3.能够进行房地产项目整体布局规划；

4.能够制定房地产项目产品策划方案；

5.能够制定房地产项目价格策划方案；

6.能够撰写新居住项目产品与价格策划报告。;任务3新居住项目价格策划;3.1任务分析

新居住项目价格策划任务内容主要有3项：

（1）单套房屋定价；

（2）单栋楼定价；

（3）楼盘定价。

3.2任务流程

新居住项目定价任务流程有7个步骤：

（1）工作准备；

（2）分析新居住项目价格影响因素；

（3）确定新居住项目定价目标与原则；

（4）确定新居住项目定价方法和策略；;（5）制定新居住项目定价方案；

（6）制定新居住项目价格控制与调整方案；

（7）撰写新居住项目价格策划书。

3.3任务实施

1.工作准备

（1）新居住项目市场分析报告、目标市场选择与市场定位报告。

（2）新居住项目概念与形象设计方案。

（3）新居住项目产品策划书。

（4）办公电脑及相关软件系统。

2.分析新居住项目价格影响因素新居住项目在定价前，需要分析价格影响因素，要从个别因素、区域因素、一般因素3个方面来分析新居住项目的价格影响因素。

;（1）分析个别因素。个别因素会导致相同地区楼盘之间的价格差异，个别因素主要是新居住项目的自身因素。1）分析新居住项目土地方面的个别因素。有区位、面积、形状、容积率、用途、使用年限因素等。2）分析新居住项目建筑物方面的个别因素。有面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、是否与周围环境协调等。（2）分析区域因素。区域因素会导致城市内部不同地区之间的房地产价格差异。分析区域因素重点分析人口因素、经济因素、社会因素、环境因素、行政因素、心理因素以及供求因素，如区域内商服繁华、道路通达、交通便捷、城市设施状况、环境状况等因素。

（3）分析一般因素。一般因素会导致城市与城市之间的房地产价格差异。分析一般因素重点分析国际因素、社会因素、经济因素、行政因素和心理因素等。

综合上述三个方面因素的分析，可以找出影响新居住项目价格的重要因素，在后面的定价中给予重点考虑。

;3.确定新居住项目定价目标与原则

定价目标与原则是新居住项目价格策划的基本遵循，要在分析新居住项目价格影响因素的基础上科学设定。

（1）确定新居住项目定价目标。定价目标是制定价格时要达到的目的和标准，是整个新居住项目定价策略的灵魂。一方面，它要服务于新居住项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。确定新居住项目定价目标，一般有4种形式：

1）利润最大化目标。是许多项目的定价目标。当新居住项目独特性较强，不易被其他竞争楼盘替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价，即高价位定价。但由于房地产定价受多种因素的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能忽视市场相关因素和项目自身因素单纯定位于项目最大利润目标，否则会欲速不达，反而会影响项目销售最终影响利润。

;2）市场占有率目标。以市场占有率为项目定价目标，是一种志存高远的定价方式，以求新居住项目在开盘后一定时期内销售量占当地细分市场销售总量有高额比例。当项目的规模较大、市场竞争能力较强、对目标客户消费信息把握得较准确、充分时，可以选择市场占有率定位目标，所定项目的价格一般是市场上同类产品中性价比最高的价格。3）树立企业形象目标。是以树立企业形象为定价目标，不太关注房地产项目的利润和市场占有率，一般很少企业采用，只有少数企业在少数项目上偶尔采用，一般是新企业、或老企业到新城市需要树立形象时采用，或房地产项目刚开盘时采用。当企业要树立高大上形象时，定价目标肯定是高价位。

4）临时性过渡性目标。在某些特殊时期，房地产项目也需要制定临时性定价目标。如：政策调控背景下，或者新冠疫情背景下，房地产市场行情急转直下时，新居住项目就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；还有就是，为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。但是，一旦特殊时期已过，形势出现转机，临时性过渡性定价目标就应转变为长远定价目标。;2）确定新居住项目定价原则。主要有6个：1）市场导向原则。项目价格应能反映产品