房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558145992.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

成本法房地产价格构成房地产价格构成、土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润成本法的基本公式成本法最基本的公式、适用于新开发的房地产的基本公式、适用于旧房地产的基本公式重新购建价格的测算重新购建价格的含义、重新购建价格的求取思路、建筑物重新购建价格的求取方式、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物折旧的计算建筑物折旧的含义、建筑物折旧的原因、建筑物折旧的求取方法、求取建筑物折旧应注意的问题

土地成本土地成本，也称土地取得成本、土地费用购置土地的必要支出开发土地的必要支出、应得利润取得房地产开发用地的途径①市场购置②征收集体土地③征收国有土地上房屋

土地成本1．市场购置（1）土地购置价格（2）土地取得税费[例]某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）

土地成本2．征收集体土地（1）土地征收补偿费用土地补偿费安置补助费农村村民住宅补偿费用其他地上附着物和青苗补偿费被征地农民社会保障费用（2）相关税费新菜地开发建设基金耕地开垦费（占用耕地的）耕地占用税（占用农用地）政府规定的其他有关费用（3）其他相关费用地上物拆除费渣土清运费场地平整费市政基础设施建设费（大市政费）建设用地使用权出让金

土地成本3．征收国有土地上房屋（1）房屋征收补偿费用被征收房屋补偿费搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费相关补助和奖励（2）相关费用房屋征收评估费房屋征收服务费政府规定的其他有关费用其他相关费用地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费、市政基础设施建设费、建设用地使用权出让金