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商业地产知识培训

1.商业含义

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等及住宅类有很大区别的房地产产品。

2.商业地产及住宅房地产的区别

住宅地产：

开展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单

主要是买来自住的

开展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就根本算是大功告成

商业地产：

商业地产工程是只租不售、或只销售局部的面积，靠企业长期持有

一般是一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

开展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待

3.商业地产在开发和运营中涉及到三个层面

资本运营、市场开发、运营管理

4.贯穿商业地产全过程的三种行为

开发、投资、经营

开发商、投资客、商户、消费者

欧美：人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；

亚洲及国内：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。

7.商业地产主要分为两类：

一是都市型商业地产，其开展条件为城市人均GDP水平到达2500美元；二是郊区型商业地产，其开展条件为城市人均GDP水平到达3000美元、公路开展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。

8.地产投资市场产品类别按开发形式划分

购物中心、市场型商铺、社区型商铺、底商型商铺、写字楼商铺、交通设施商铺

9.购物中心——SHOPPINGMALL概念

规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。

主力店租户〔百货〕、半主力店租户〔运动品店〕、娱乐、餐饮设施〔美食广场〕、专卖店。

11.地产投资市场产品类别按投资价值划分

都市型、社区型、便利型、专业型、其他商铺

12.专业型商铺

指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切

按业态划分

综合型、特色型、零散型

整体转让、零散销售、自由出租、返祖销售

概念

就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分假设干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，开展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。

16.返租销售实质

指房地产开发经营企业为促进销售，在其进展外销商品房出售时及买受人约定，在出售后的一定限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进展包租，以包租期间的租金冲抵局部售价款或偿付一定租金回报的行为。

17.返租销售利益

国内的房地产公司融资渠道比拟单一，为了应对银行银根紧缩、本钱增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进展开展已是相当普遍的做法。

对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比拟高的投资理财产品。

可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商及投资人的双赢。

17.返租销售风险

由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是开展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为开展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，开展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为开展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。

租金〔元/平米/天〕＝销售单价〔元/平米〕＊回报率／３６５天／出房率

6%-10%左右，商铺投资大局部都是10-12收回投资本钱。

20.商业地产的客最关心什么？

物业是否能增值

21.什么才能保证物业能增值呢？

背景环境——大的经济环境是否安康开展

行业环境——商业地产行业是否是投资热点

地块价值——地产工程所处地块是否在未来有开展

同类市场经营状况——某个地产工程预计经营的业态目前是否有开展空间

工程规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求

价格合理——销售价格是否及实际价值趋同

22.影响客户决断的因素

内在因素客户自身实力、知识、龄、偏好、……

外在因素

参及开发的公司品牌

开发商、开展商、建筑设计公司、物业、运营公司〕、实力、信誉、经历

②工程本身

硬件：地理位置、交通状况、周边商业市场、同类市场整体水、周边居民水平

平、建筑形式、铺位划分、配套设施

软件：销售策略、进驻品牌、优惠政策、未来前景、推广力度、运营管理

? 成功案例分析

工程根本情况

? 工程坐落位置区域：地处天塔道以南

? 开发商：天津融创集团融创置地

? 总建筑面积：56289平米

? 地上建筑面积：42109平米

? 地下建筑面积：14180平米

? 地上三层商业总建筑