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《房地产开发与经营》期末考点提炼一

一、填空题

1、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。

2、房地产企业采用多元化发展实现增长战略，包括同心多元化和离心多元化。

3、工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。

4、房地产开发企业获取建设项目用地主要的三种方式：出让、划拨和转让。

5、房地产市场调研的方法有全面调查法、重点调查法和抽样调查法。

6、房地产项目风险分析方法有盈亏平衡分析、项目安全率、敏感性分析、概率分析。

7、房地产股票发行价格有平价发行、溢价发行、折价发行三种。

8.竣工验收程序包括验收准备、初步验收、正式验收。

名词解释

1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。

2、土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

3、财务净现值：指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。

4、投资回收期：指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。

5、信息化趋势：伴随网络时代和知识经济时代的到来，房地产开发项目管理的信息化程度和水平不断提高的过程。

6、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

7、工业房地产：指工业类使用性质的毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。

8、物业服务合同：物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。

简答题

1、简述房地产企业的概念与特征

房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

特征：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

2、简述房地产在产品阶段转让项目的基本流程。

（1）项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续。

（2）项目土地使用权的变更登记手续。

（3）房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理。

（4）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理。

（5）其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。

3、简述土地使用权的出让有何特征：

土地使用权的出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。

土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。

土地出让的内容是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而让受让方支付相应的出让金。

4、房地产可行性研究的作用有哪些？

可行性研究是投资决策的重要依据；

可行性研究是项目审批的依据；

可行性研究是项目资金筹措的依据；

可行性研究是编制设计任务书的依据；

可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。

5、请对高价策略进行论述。

答：1、高价策略是企业对效能大、质量高的新产品制定较高价格的定价策略。这种价格策略将价格定得大大高于成本，谋取短期内厚利。

2、高价策略具有尽快回收发展新产品投资，短期内获得高领利润等优点。

3、高价策略所带来的高额利润将迅速招致竞争者，这种价格的发展趋势是迅速下降，以至造成商业信誉损失，同时，新产品的初期价格过高，不利于市场开拓，对收入较低的消费者缺乏吸引力。

4、所以，只有那些需求弹性较小，仿制又比较困难的商品，才能在较长时期内保持这种价格优势。因而，这是一种以短期赢利为目标的定价策略。

6、土地使用权出让与转让的区别？

答：（1）在行为主体上；出让的主体是政府及土地管理部门，转让的主体是境内外任何经济实体及个人。

（2）在法律关系上；出让形成的法律关系不平等，转让形成法律关系平等。

（3）在在市场所处层次；出让属于一级市场行为，转让属于二级市场行为。

（4）在年限上；出让年限按合同规定，不得超过国家规定，转让年限为合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。

（5）在土地转移方式上；出让的方式包括协议、招标、挂牌、拍卖，转让的方式包括出售、交换、赠与