万科金色领域案例分享 (I).ppt

****没有“花儿”就玩出“花儿”来！*报告提纲12项目背景及问题项目分享项目概况“2009最佳社会责任年度企业”开发商背景万科深耕南京市场，入驻城东首发之作2006年实现销售收入212.3亿元，成为中国首家销售额突破两百亿元的房地产企业万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是“最受尊敬企业”、“全球200家最佳中小企业”、“中国最佳企业公民”等奖项的获得者。目前在全国31个城市设有分支机构。荣获“2004-2010连续七年中国房地产百强企业综合实力TOP10”称号。万科全国历程2001年南京万科置业有限公司创立万科南京市发展战略2005年荣获“南京地产年度品牌企业”2006年荣获“2006年度南京地产最受尊敬企业”万科南京房地产发展南京万科以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在南京业内树立了优秀的品牌形象万科金色家园（售罄）万科金域缇香（售罄）万科光明城市（售罄）万科金色里程（在售）万科安品街（待售）万科仙林湖项目总建面26万方，规划为21栋精装修高层社区项目指标土地位置:栖霞区仙林湖以北2号1四?至:东至湖北东路；西至守敬路；北至经天路；南至望月路2出让面积:91750.7??㎡???3总建筑面积：261839.22㎡????4规划形态：21栋18层建筑???5容积率：≤2.26建筑密度：≤22%?????????????????????????7绿地率：≥35%8装修状况：精装修9目标解析品牌目标：通过项目速度、价格上面的价值实现，强化万科品牌在南京市场的影响力，为后续项目操盘创造基础速度/销售目标：实现当年开工量80%销售，约600套（按8万方×80%，户均面积100㎡计）价格目标：保证去化目标完成的前提下，力争实现价格对周边项目的品牌溢价出货第一，品牌强化，量价齐飞速度=品牌＞价格：快速出货，实现当年开工量80%销售，回款最大化，强化品牌。目标解析销售完成情况开盘当晚推200套，热销96%，为“限购”下的南京楼市注入了一针强心剂。金色领域开盘销售盘点（截止至11.14）首批推盘量：200套（不含4套样板房）开盘日销售套数：192总销售金额：184923811总销售面积：18479.05成交均价：10007元/㎡开盘成交量及去化率，远高于南京市场平均水平！金色领域开盘当天单盘认购量，高于南京市全市一周平均认购水平！南京最近一周（含周末）每日认购走势图销售完成情况持销期，30天内5次大小开盘，以超越区域竞品的速度持续走量，成为南京市场焦点。金色领域2011年销售盘点：30天售罄400套总销售套数：423套总销售金额：4.2亿总销售面积：41258成交均价：10176元/㎡销售速度：9套/日！63套/周！销售速度远高于市场曾经困局动荡的南京数据来源：世联数据平台南京细则2月新房成交比1月缩水超7成。春节+限购令是销量走低两大主因。春节假期过后，逐渐步入常态，攀升百套之上。2月19日南京限购令细则出台前夕，河西名盘抢跑，出现认购冲高迹象。但限购令出台后，南京新房认购立即被打入低谷，难得突破百套。限购作用立竿见影，销量萎缩已是不争事实。南京细则2011年限购令成分水岭，投资型及改善型需求受到抑制，成交量明显下滑。陌生的区域城市边缘新兴开发片区，缺乏配套及居住氛围，区域认知度低。本项目客户语录（南大老师林先生）：“仙林湖那边快到句容了吧？南大这边已经就比较偏了，再往东就更偏了，那边什么都没有，配套什么的也没有，生活不方便。没有医院，万一有点什么事，很麻烦。”本项目二号线经天站项目距经天纬站1.5公里，步行约15分钟纷乱的竞争仙林湖片区大腕云集，产品同质化，入市时间集中，目标客群面临被分流的威胁。保利仙林湖（NO.2010G34）总出让面积：75466.5平方米建筑面积：166026楼面价：4578元/平规划用地性质：二类居住用地；出让年限：住宅70年、商业40年容积率≤2.2；建筑密度≤22%；建筑密度≤60米；绿地率≥35%规划定位：规划建设14栋18层住宅楼，预计主力产品为60、70平小户型，沿街商业用房和1栋一层会所。暂定2011年上半年上市。栖霞仙林湖（NO.2007G84）总用地面积：11.16万平方米万平，建筑面积：18.84万平容积率：≤1.8楼面价：5891元/平，建筑密度：≤25%，绿地率：≥35％，建筑高度：≤35米规划定位：规划建设26栋住宅，90平及以下的套型面积所占比例：≥45％。